Mi a teendő, ha megsértették az elővásárlási jogunkat?

Szerző: Dr. Szabó Gergely Dátum: Kategória: Ingatlanjog, Polgári jog, Tulajdonjog

Az elővásárlási jog fogalmával sokan találkozhatnak a mindennapi életben, különösen az ingatlanügyekkel kapcsolatban. Előfordulhat az is, hogy bár valakit elővásárlási jog illet meg, azzal nem tud élni, mert például a dolgot az ő megkerülésével értékesítik. Mi tehet a jogosult, ha megsértették elővásárlási jogát?         

Mi az elővásárlási jog?

Az elővásárlási jog arra biztosít lehetőséget, hogy e személy a dolog harmadik személynek való eladása esetén a harmadik személyt megelőzve, azonos feltételekkel vásárolja meg a dolgot.

Elővásárlási jogot létre lehet hozni szerződéssel, és az elővásárlási jogot bizonyos esetekben jogszabály hozza létre. Az elővásárlási jog legismertebb esete, a közös tulajdonban lévő dolgok tulajdonos társait az egymással szemben megillető elővásárlási jog. Az elővásárlási jog szabályait kell alkalmazni akkor is, ha egy kft. tulajdonostársa a tulajdonában lévő üzletrészt külső személynek kívánja eladni.

Hogyan gyakorolható az elővásárlási jog?

Elővásárlási jog esetén a dolgot (pl. az ingatlan tulajdoni hányadát) eladni kívánó tulajdonos a harmadik féltől érkezett, és általa elfogadni kívánt vételi ajánlatot köteles közölni az elővásárlási jog jogosultjával. A törvény csak kivételes esetben tekint el az ajánlat közlésétől. Ilyen eset, amikor a jogosult tartózkodási helye ismeretlen, vagy ha a közlés más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ez utóbbi eset például, ha nagyon sok a tulajdonostárs, ezért a mindenkivel való külön közlés igen nehéz és lassú lenne.

Ha az elővásárlásra jogosult személy az ajánlat alapján úgy dönt, hogy azonos feltételekkel meg akarja vásárolni a dolgot, akkor az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot kell tennie írásban a tulajdonos felé. Ha az ajánlatot elfogadja, és erről a tulajdonost értesíti, akkor ezzel közöttük a szerződés létrejön. Ez természetesen azzal is jár, hogy az elfogadó félnek fizetési kötelezettsége is keletkezik, hiszen a dolgot megvásárolta.

Az elővásárlási jogosult általi elfogadás határidőhöz kötött, hiszen a tulajdonostól nem várható el, hogy akár hónapokig várjon a válaszra. A tulajdonos maga is meghatározhatja, hogy a választ mennyi időn belül várja, de természetesen e határidő nem lehet indokolatlanul rövid. Ha a tulajdonos nem határoz meg határidőt, akkor az elővásárlási jogosult nyilatkozatára addig köteles várni, amíg a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta. Ez a gyakorlatban legtöbbször 15 és 30 nap közötti időt jelent. Bizonyos esetekben a törvény e határidőt pontosan meghatározza, például üzletrész eladása esetén a cég tagjainak 15 napja van az elfogadásra.

Mit tehet a jogosult?

Ha az elővásárlásra jogosult észleli, hogy e jogát megsértették, azaz például úgy adták el a dolgot, hogy vele a vételi ajánlatot nem közölték, akkor az elővásárlásra jogosult a dolgot magának követelheti. Ehhez az is kell, hogy nyilatkozzon a vételi ajánlat elfogadásáról is, és igazolja azt, hogy megfelelő fedezettel rendelkezik a vételár kifizetéséhez. Ez azt is jelenti, hogy az elővásárlásra jogosult nem élhet vissza az elővásárlási jogával, azaz nem hivatkozhat e jogára, ha ténylegesen ő maga nem is szeretné megvásárolni a dolgot, hanem csak meg akarja akadályozni az eladást.

Abban az esetben, ha az elővásárlási jogot megkerülték, és a jogosult utóbb élni szeretne e jogával, azaz magának követeli a dolog tulajdonjogát, akkor lehetőség van arra, hogy az eladó és az eredeti vevő valamint az elővásárlásra jogosult közös megegyezéssel, szerződésben rendezzék a helyzetet. Ha ez nem sikerül, vagy ettől az érintettek elzárkóznak, akkor az elővásárlásra jogosultnak bírósághoz kell fordulnia és kérnie annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre.

A törvény határidőt is szab arra, hogy mennyi időn belül léphet fel az elővásárlásra jogosult: a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legkésőbb a szerződéskötéstől számított 3 éven belül van erre lehetősége.

Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

Címkék: , , , , ,

Trackback az Ön honlapjáról.

Dr. Szabó Gergely

Dr. Szabó Gergely a Budapesti Ügyvédi Kamara által bejegyzett magyar ügyvéd. Szakterülete a polgári jog, peres eljárások, társasági és gazdasági jog, ingatlanjog, munkajog.

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda elérhetősége