Mindig örömteli, ha az eladó ingatlanra sikerül vevőt találni, illetve a vásárolni szándékozó megtalálja az elképzeléseinek megfelelő ingatlant, és a felek egymás tenyerébe csapnak. Azonban a folyamat csak akkor válik teljessé, ha a felek a szerződést írásban is megkötik, és a földhivatal a tulajdonos változást bejegyzi. Az ingatlan adásvételnek számos buktatója van. Az adott helyzettől is függ, hogy mire kell ügyelni. Mire érdemes figyelni az adásvételi szerződés megkötésekor?
Tulajdoni lap
Az adásvételi szerződést megelőzően elmaradhatatlan a friss tulajdoni lap lekérése. Senki sem szeretne olyan ingatlant vásárolni, aminek nem is az eladó a tulajdonosa, vagy amelyen nem várt terhek vannak (pl. jelzálogjog). A tulajdoni lap ellenőrzése segíthet megelőzni azt a nem várt esetet is, hogy az eladó esetleg többször is eladhassa az ingatlant.
Az ingatlan adásvételi szerződést készítő és ellenjegyző ügyvéd a szerződést az általa, vagy a vevő által beszerzett, friss tulajdoni lap alapján készítheti el.
Az adatok pontossága adásvételi szerződés esetén
Alapvető dolognak tűnik, de mégis fontos, hogy ellenőrizzük, hogy a szerződésben rögzített személyes adataink, valamint az ingatlan helyrajzi száma helyesen kerültek-e rögzítésre.
Ha ugyanis ezek hibásan kerülnek a szerződésbe, akkor a földhivatali eljárásban hiánypótlásra vagy a kérelem elutasítására is sor kerülhet. A folyamatot meghosszabbító, további felesleges körök elkerülése végett érdemes az adatok pontosságára ügyelni.
Előleg vagy foglaló?
Az adásvételi szerződés megkötését megelőzően a vevő gyakran pénzösszeget ad át az eladónak előlegként vagy foglalóként.
Fontos, hogy az összeg átadásakor, de legkésőbb a szerződésben rögzítésre kerüljön, hogy ezen összeg előlegként vagy foglalóként szolgál. Ugyanis egyáltalán nem mindegy melyikről beszélünk.
Ha az összeg foglalóként került átadásra, és az adásvétel az eladó hibájából hiúsul meg, akkor az eladó a kapott foglalót kétszeresen köteles visszaadni. Ha pedig a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, akkor a vevő elveszíti foglalót. Ezzel szemben, az előlegként átadott összeg mindenképpen visszajár a vevőnek, ha a szerződés utóbb mégsem teljesülne.
Tehermentes ingatlan
A vevő a legtöbb esetben tehermentes ingatlanhoz kíván jutni. Ezért fontos annak biztosítása a szerződésben, hogy az ingatlan tehermentesítése megtörténjen. Ez történhet például úgy, hogy a haszonélvező a szerződésben haszonélvezeti jogáról lemond. Az is lehetséges, hogy a vételár egy része közvetlenül az ingatlant terhelő jelzálogjog-tartozás kifizetésére kerül felhasználásra.
A tehermentesítést azért érdemes minél jobban biztosítani, mivel ennek elmaradása esetén a vevő akár hosszas pereskedésre is kényszerülhet, ha tehermentes ingatlant szeretne.
A bejegyzési engedély és az adásvételi szerződés kapcsolata
Az ingatlan adásvételi szerződésnek lényeges eleme, hogy az eladó hozzájárulását adja ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Ilyen nyilatkozat hiányában a földhivatal a tulajdonos-változást nem fogja bejegyezni.
Ha a vételár egy összegben kerül megfizetésre, akkor a bejegyzési engedély azonnal megadható. Ha viszont a vételár részletekben kerül megfizetésre, akkor ügyelni kell arra, hogy a teljes vételár kiegyenlítése előtt a bejegyzési engedély ne kerüljön a vevőnek kiadásra. Így ugyanis a tulajdonjogát a vételár kifizetése előtt is be tudná jegyeztetni.
Ezért részletekben való fizetés esetén két megoldás lehetséges.
- Az egyik, hogy az eladó utóbb, a vételár teljes megfizetésekor külön nyilatkozik a bejegyzés engedélyezéséről.
- A másik, hogy a bejegyzési engedélyt előre megadja, és ügyvédi letétbe helyezi. Az ügyvédi letétből a bejegyzési engedélyt csak a teljes vételár kifizetése esetén adják ki a vevőnek.
Dr. Szabó Gergely
