A társasház a közös tulajdon sajátos formája, amelynek működése, gazdálkodása egy nagyobb társasház esetén több száz embert is érinthet. A társasház tulajdonosai részéről felmerülhet az igény arra, hogy a társasház irataiba betekintsenek, arról másolatot készítsenek. Milyen iratbetekintési joga van a társasházi tulajdonosnak?
A társasház
A tulajdonostársak iratbetekintési joga szempontjából is lényeges a társasház sajátos tulajdoni jellege. A társasház ugyanis a közös tulajdon és a külön tulajdon sajátos egysége. A társasházban egyrészt közös tulajdonú ingatlanrészek, másrészt külön tulajdont képező ingatlanrészek találhatók. Külön tulajdonba tartoznak rendszerint a lakások és egyéb helyiségek. Közös tulajdonúak például az épület tartószerkezetei, tetőszerkezete, a közös használatú helyiségek, például a folyosó, udvar, közös tároló stb.
A társasházi közös tulajdonra is vonatkoznak a tulajdonjogból folyó jogosultságok és kötelezettségek. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonostársakat a jogszabályok és mások jogai által megszabott korlátok között teljes hatalom illeti meg a közös tulajdon felett. Ez kiterjed a birtoklásra, a használatra, hasznosításra, illetve a közös tulajdonnal való rendelkezésre.
A társasház rendelkezik saját szervezettel. Legfontosabb szervei a közgyűlés, a közös képviselő vagy intézőbizottság, valamint a számvizsgáló bizottság. E szervek határozzák meg a társasház működését, amelynek keretében meghozzák a társasházzal kapcsolatos tulajdonosi döntéseket, intézik a döntések végrehajtását és ellenőrzik a társasház gazdálkodását és működését.
A társasház gazdálkodása és egyéb működése körében számtalan dokumentum keletkezik. Például jegyzőkönyvek, levelezés, ajánlatok, szerződések, számlakivonatok, bizonylatok, kimutatások stb.
E dokumentumok rendszerint a társasházi szervek (közös képviselő, számvizsgáló bizottság) birtokában vannak, de a társasház – azaz a tulajdonostársak – tulajdonát képezik.
Az egyes tulajdonostársak részéről pedig felmerülhet, hogy valamely iratot meg szeretnének ismerni, arról másolatot készíteni, akár ellenőrzési, akár más célból.
A társasházi tulajdonos iratbetekintési joga
A társasház tulajdonosainak iratbetekintési joga több jogszabályon alapul. A társasházakról szóló törvény kifejezetten rendelkezik arról, hogy a közgyűlésről készült jegyzőkönyvbe és a közgyűlési határozatok könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet. A törvény arról is rendelkezik, hogy a jegyzőkönyvről és a határozatról a tulajdonostárs másolási költség megfizetése mellett másolatot kérhet.
A bírói gyakorlat egységes abban, hogy a tulajdonostársak iratbetekintési joga nem korlátozódik a társasházi törvényben megjelölt dokumentumokra.
A tulajdonos bármely társasházi iratba betekinthet és arról másolatot kérhet a másolási költség megfizetése mellett.
A bíróságok a tulajdonostárs teljeskörű iratbetekintési jogát a tulajdonjogból folyó rendelkezési jogból vezetik le.
Az iratbetekintési jog sem korlátlan, hiszen mások jogaira tekintettel kell lenni e jogosultság gyakorlása során. Ide tartozik különösen a személyhez fűződő jogok és a személyes adatok védelme. Ha tehát a tulajdonostárs által megismerni kívánt dokumentum más személy személyes adatát tartalmazza, akkor a dokumentum kiadása előtt azt megismerhetetlenné kell tenni.
Fontos, hogy az iratokba való betekintéshez a betekintés célját vagy jogos érdeket nem kell igazolnia a tulajdonostársnak, azonban azt szem előtt kell tartani, hogy az iratbetekintési jogával nem élhet vissza.
A társasház szervezeti és működési szabályzata meghatározhatja a társasházi iratok megismerésének és a másolatok készítésének szabályait. Így meghatározhatja például a betekintés és másolatkészítés módját, határidejét és költségeit. A szervezeti és működési szabályzat korlátozhatja az iratok megismerését, azonban e korlátok nem lehetnek jogszabályellenesek.
Mit tehet a tulajdonos, ha megtagadják az iratbetekintési joga gyakorlását?
Amennyiben a társasház, illetve a közös képviselő jogsértő módon megtagadja a társasházi tulajdonostól az iratok megismerését, valamint a másolatkészítést, akkor a tulajdonos többféle jogorvoslattal élhet.
- Az egyik lehetőség, hogy a tulajdonos a társasház közgyűléséhez fordul és kéri, hogy határozatban kötelezzék a közös képviselőt a kért iratok kiadására. A közös képviselő köteles az iratkiadásról szóló határozatot végrehajtani.
- Ha a tulajdonostárs iratbetekintési jogát megsértik, akkor fordulhat a társasház fekvése szerinti önkormányzat jegyzőjéhez is. A jegyző látja el a társasházak törvényességi felügyeletét, amelynek keretében fel tud lépni a törvénysértő működéssel szemben. Az iratbetekintés alaptalan megtagadása törvénybe ütközik, ezért a jegyző erre vonatkozó bejelentés esetén az ügyet kivizsgálja és kötelezheti a társasházat a kért iratok kiadására.
- A tulajdonostárs úgy is dönthet, hogy iratbetekintési jogának megsértése esetén bírósághoz fordul és a bíróságtól kéri a társasház kötelezését az iratok kiadására.
Dr. Szabó Gergely
