Cikkek ‘Dr. Kocsis Ildikó’ címkével

Mi lehet rejtett hiba egy ingatlannál?

Szerző: Dr. Kocsis Ildikó Dátum: Kategória: Ingatlanjog, Polgári jog

Használt lakás, ház vásárlása során mindenki tart attól, hogy mi derül ki később. Potyog a csempe? Púposodik a parketta? Lyukas a tető? Mi az, ami rejtett hiba? Ki felelős érte, kinek kell fizetni a javítást, cserét? Mit mond erről a Kúria? Milyen iránymutatást adott ki a vitás ügyek rendezéséhez? Erről adott tájékoztatást az Érthető Jog blogon „A használt ingatlanok rejtett hibái: mi jogos és mi nem?” címmel megjelent cikkében Dr. Kocsis Ildikó ügyvéd.

Elvi bírósági határozat: mi ez és kötelező-e mindenkire?

Ahhoz, hogy értsük, miért fontos tudnunk, hogy a Kúria, azaz a legfőbb bíróság mit is mond a kérdésben, érdemes megismernünk az elvi bírósági határozat fogalmát.

Hazánkban jogszabályok határozzák meg, hogy egy-egy ügyben mit kell figyelembe venni, mit kell követni. Ezzel ellentétes például az Amerikai Egyesült Államok jogrendszere, ahol a korábbi bírósági döntéseknek, úgynevezett precedenseknek sokkal nagyobb szerep jut. (A precedens jelentése előzetes, irányadó eset.) Visszatérve a hazai földre…

Szembe kellett nézni azzal, hogy egy-egy jogszabályt nem mindenki egyformán értelmez. Vagyis ugyanabban az ügyben előfordulhat, hogy két különböző bíróság eltérő döntésre jut. Ez pedig nyilvánvalóan bizonytalansághoz vezet, ami senkinek sem jó.

Bár nálunk nincs precedens jog, mégis szükséges, hogy a fontos kérdésekben legyen egységes iránymutatás. Ezért a Kúria jogosult a jog egységesítése érdekében például úgynevezett elvi bírósági határozatokat (rövidítve: EBH) hozni.

Az elvi bírósági határozatok egy konkrét ügy kapcsán adnak iránymutatást, hogyan értelmezzük az érintett törvényi előírást.

Az elvi bírósági határozatokat minden bíróságnak figyelembe kell vennie. Ha nem tenné és az ügy a Kúria elé kerülne, nyilvánvalóan az elvi bírósági határozat alapján születne meg a végső döntés. Bár egy elvi bírósági határozat nem egyenlő a törvénnyel, gyakorlati oldalról megközelítve egyértelműen mondhatjuk, hogy a benne foglaltakat érdemes követnünk, ha el akarunk dönteni egy kérdést.

A rejtett hibák vitás kérdései

A használt ingatlanok adásvétele során nem egyszer merült már fel probléma. A vevő beköltözött és kiderült, hogy a fűtési rendszer nem működik, a tető beázik, a kémény egy kisebb széltől is ledőlt, egészen odáig, hogy a parketta felpúposodott, a fürdőben leesett a csempe a falról és még hosszan lehetne sorolni. A kérdés ilyen esetekben, hogy ki a felelős. Rejtett volt a hiba? Mi minősül rejtett hibának?

A használt ingatlanok vásárlása során is a Polgári Törvénykönyv hibás teljesítésre vonatkozó rendelkezéseit kell figyelembe venni. Ez adja meg a választ arra kérdésre, hogy ki a felelős.

A törvény szerint az eladó hibásan teljesít, vagyis az eladó felel, ha az adásvételkor az ingatlan nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. DE… és itt jön a kivétel! Akkor, ha a vevő a szerződés megkötésekor ismerte a hibát, vagy azt ismernie kellett, már nem felel az eladó, vagyis nem lesz hibás a teljesítése.

Ez elég egyértelműnek tűnik. Hol itt a kérdés, amivel a Kúriának foglalkoznia kellett?

Mikor nem rejtett a hiba, hanem ismert?

A Kúria egy elvi bírósági határozatban adott támpontot a válaszhoz. Kimondta ugyanis, hogy

„az ismert hibák körébe azok a hibák tartoznak, amelyekről a jogosultnak a szerződéskötéskor ténylegesen tudomása volt.”

Vagyis, ha a vevő tudott arról, hogy a fürdő fala vizesedik, mert az eladó elmondta, megmutatta, vagy egyértelműen látható volt, akkor az eladó nem felel ezért a hibáért. A vevő ugyanis számolt, illetve számolnia kellett azzal, hogy a vizesedő fal a későbbiekben okoz majd problémákat.

Mikor mondhatjuk, hogy a vevőnek ismernie kellett a hibát? Mikor volt egy hiba felismerhető?

Erre is találunk iránymutatást a Kúria határozatában. Ezt elég részletesen megvizsgálta a taláros testület és úgy döntött, hogy a hiba az alábbi esetekben minősül felismerhetőnek:

  • Nyílt hibák: amikor a hiba egyszerű észleléssel is megállapítható. Például a járólap el van törve, a fal meg van repedve.
  • Azok a hibák, amelyeket a vevőnek az eladó tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie. Vagyis egy 100 éves épületnél számítani kell rá, hogy az eredeti tetővel előbb-utóbb gond lesz, vagy a régi villanyvezetékek már nem bírják a mai kor igényei szerinti terhelést.
  • Azok a hibák, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható. Például, ha a nyílt hiba az, hogy a kémény ferde, akkor bizony számítani lehet rá, hogy előbb-utóbb le is fog dőlni. De ilyen az is, ha a fürdő fala vizesedik, és emiatt a csempe később lepotyog. Ez is feltételezhető, előrelátható a vevő részéről.

Fontos, hogy egy ingatlan adásvétel során legyünk körültekintők és őszinték, akár eladók, akár vevők vagyunk. Amikor milliókat költünk egy ingatlanra, nem érdemes a szerződés elkészítésén néhány tízezret spórolni. Sokkal fontosabb, hogy az valóban körültekintően készüljön el. Az adásvételi szerződés megfelelő elkészítése mindkét fél érdeke. Ez ugyanis később még busásan megtérülhet.

A cikk szerzője: Dr. Kocsis Ildikó, ügyvéd.

– – – – – – – –

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

Kintlévőségek behajtása: lehetséges úgy, hogy a kapcsolat is megmaradhasson?

Szerző: Dr. Kocsis Ildikó Dátum: Kategória: Kintlévőség kezelés, Polgári jog

A tartozások bosszantóak, frusztrálóak, lehengerlőek. Mindegy, hogy melyik oldalon állunk. Megfigyeléseim alapján igen nagy bizonyossággal állíthatjuk, hogy a mai kor vállalkozója működése során legalább egy alkalommal szembe kerül azzal a helyzettel, hogy valamelyik vevője, ügyfele, partnere nem rendezi a számlát a megadott határidőben.

A kérdés, hogy mit tehetünk, hogy behajtsuk a kintlévőségeinket, de azért a kapcsolat se mérgesedjen el visszafordíthatatlanul.

 

Az új Ptk. szerint az ügyvezető saját vagyonával is felel az okozott kárért

Szerző: Dr. Kocsis Ildikó Dátum: Kategória: Polgári jog, Társasági jog

ugyvezetoi felelosseghez-73338_150 Március közepétől gyökeresen megváltozhat a cégek vezetőinek élete. Az új Polgári Törvénykönyv egyik szabálya érzékenyen érintheti a vezető tisztségviselőket, hiszen a jövőben akár saját vagyonukkal is felelhetnek a társaság működésével kapcsolatban másnak okozott kárért.

Beragadt szabadságok? Mi változik 2014-től?

Szerző: Dr. Kocsis Ildikó Dátum: Kategória: Munkajog

holiday  Az egész éves „robot” után ki ne szeretné kissé kifújni magát. Bár még mindig elmondható, hogy december  végén sok cég leáll és a munkatársakat szabadságra küldi, azonban szép számmal akadnak olyan  munkahelyek és munkakörök is, ahol folyamatos a termelés, a szolgáltatás. Ekkor a munkáltatónak előre  érdemes megterveznie, hogyan is adja majd ki az éves szabadságokat. Meddig adható ki jogszerűen az éves  szabadság? Mi változik 2014-től?

Elhibázott karácsonyi ajándékok – Mit tehetünk, hogy ne bukjuk el a pénzünket?

Szerző: Dr. Kocsis Ildikó Dátum: Kategória: Polgári jog

Karácsonykor még a gazdasági válság idején is többet vásárolunk. Ha valaki egy-egy drágább szórakoztató elektronikai, vagy háztartási terméket, netán új mobil telefont vásárolna, az év vége közeledtével hajlamos ezt karácsonyi ajándékként beszerezni. Egyre többen vásárolnak karácsonyra is olyan hasznos ajándékot, melyre egyébként is szükség van, vagy már régóta vágyik rá a család. Ám nincs annál rosszabb érzés, mint mikor az ajándékról kiderül, hogy hibás, nem működik, vagy mégsem erre vágytak. Arról nem is beszélve, ha esetleg két ugyanolyan ajándék is bekerül a fa alá. Mit tehetünk ebben az esetben, hogy az öröm is megmaradjon és a pénzünket se bukjuk el?

Hogyan szűnhet meg egy munkaviszony?

Szerző: Dr. Kocsis Ildikó Dátum: Kategória: Munkajog

A munkaviszony megszüntetése talán az egyik legkényesebb terület a munkajogban. Azon túl, hogy valamilyen kapcsolat megszűnése általában rossz érzésekkel párosul, kényes terület ez azért is, mert akár komoly anyagi következménnyel is járhat. Főként akkor igaz ez, ha nem a törvényben foglaltaknak megfelelően lesz vége a kapcsolatnak. De egyáltalán hogyan szűnhet meg? A munkaviszony megszűnik, vagy megszüntetik? Van-e különbség? 

A pecsét mindent szentesít?

Szerző: Dr. Kocsis Ildikó Dátum: Kategória: Egyéb jogterület

Az élet mindig újabb Jogi Tájékoztató Hírlevél témát gurít a lábam elé. Most is így történt. A történet egyik szereplője a postahivatal, a másik én magam voltam. Erzsébet utalványt akartam átvenni a postán, ahova kértem a szállítását. Egyszerű művelet, gyorsan beugrom és már el is intéztem – gondoltam gyanútlanul. Mi történt mégis? A kulcs szereplő az a bizonyos pecsét volt….

 

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda elérhetősége