Az ingatlan vásárlást jó esetben alapos egyeztetés és megtekintés előzi meg a vevő részéről. Ennek ellenére időről-időre előfordul, hogy utóbb olyan hiba merül fel, ami a vásárláskor nem volt ismert. Gyakori tévhit, hogy az ingatlan vagy más dolog eladója nem lehet felelős az eladott dolog olyan hibájáért, ami a szerződéskötéskor nem volt ismert. Ez azonban sok esetben nem igaz. Milyen hibákért felel az eladó és milyen hibákért nem?  Felel-e az eladó a rejtett hibáért?     

Mi a kellékszavatosság?

Amikor a vevő megvásárol egy ingatlant, akkor jogosan várja el, hogy az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen. Ezen kívül rendelkezzen a megtekintéskor tapasztalt, illetve adott esetben szerződésben megállapított tulajdonságokkal.

Az ingatlan (vagy más dolog) eladója mindezért kellékszavatossággal tartozik.

A kellékszavatosság lényege, hogy az eladó felel azért, hogy a dolog rendeltetésszerű használatra alkalmas, és megfelel szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.

Ez azt is jelenti, hogy a dolognak nincs olyan hibája, ami a használatot megnehezíti vagy akadályozza.

Rejtett és felismerhető hibák

Egy ingatlan adásvétel esetén elvárható a vevőtől a vásárlást megelőző körültekintő vizsgálat. Ez persze nem jelenti azt, hogy röntgenszemmel kellene átvizsgálnia a falakat. Azonban kellően alapos bejárás és megtekintés mindenképpen szükséges. Ez adott esetben magában foglalja az egyszerű észleléssel felismerhető hibákról, azok okáról való tájékozódást is.

  • Ismert hibáról van szó, ha a vevőnek valamely hibáról ténylegesen tudomása volt, akár az eladó tájékoztatása alapján, akár saját észlelés útján.
  • Felismerhető hibáról beszélünk, ha a hiba kellő körültekintés mellett, egyszerű észleléssel felismerhető lett volna. Ide tartoznak az olyan hibák is, amelyeket az ingatlan tulajdonságai (kora, használtsága, állapota stb.) és a szerződéskötés körülményei folytán kellett figyelembe venni. Felismerhető hibák az olyan hibák is, amelyek fennállására az ismert hibák alapján feltételezhető, várható. Például, elöregedett fűtőtestek esetén várható, hogy a működésük nem lesz tökéletes, akár rövid időn belül tönkremehetnek, kilyukadhatnak stb.
  • Rejtett hibáról akkor beszélünk, ha egy adott hiba a vevő számára ténylegesen nem volt ismert és nem is volt felismerhető, akkor sem, ha kellő körültekintést tanúsított. Annak, hogy a hiba adott esetben az eladó számára sem volt ismert, ebből a szempontból nincs jelentősége.

Ki a felelős a hibáért?

Az ismert hibákért az eladó nem tartozik szavatossággal, mivel a vevő nyilvánvalóan ezek tudatában vásárolta az ingatlant. Ugyanez a helyzet a felismerhető hibák esetén, amelyekről a vevőnek kellő körültekintés mellett szintén tudnia kellett.

A rejtett hibáért viszont az eladó kellékszavatossággal tartozik.

Ennek oka, hogy olyan ingatlant köteles átruházni a vevőre, amely rendeltetésszerű használatra alkalmas és nincs olyan hibája, amely a rendeltetésszerű használatot akadályozza.

A felismert hibát az eladóval haladéktalanul közölni kell. A vevő többféle szavatossági jog közül választhat.

Ingatlanok esetén a leggyakoribb a hiba kijavítása iránti igény, amelyet az eladó köteles saját maga illetve saját költségére teljesíteni. Elsődlegesen érdemes egyeztetni az eladóval, hogy a hiba kijavítását saját költségén vállalja-e. Halasztást nem tűrő esetben – például, ha a kijavítatlanul hagyás további károsodással járna – a vevő is elvégezheti a kijavítást. A hibát minden esetben a lehető legteljesebben dokumentálni kell (pl. fénykép, videofelvétel, adott esetben szakvélemény kérése). Amennyiben a vevő maga végezteti el a javítást, akkor ennek folyamatát is kell dokumentálni. Ha az eladó a felelősségét vitatja, ill. ha saját költségén nem végezteti el a javítást, akkor ezt a vevő végeztetheti el, és az eladótól követelheti a költségeinek megtérítését.


Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

- - - - - - - - - -

A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javasoljuk, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak!

Kövessen bennünket itt is: