2025. július 1. napján hatályba lépett a helyi önazonosság védelméről szóló törvény. Ez új jogi eszközöket biztosít a települések számára ahhoz, hogy megvédjék magukat a nagymértékű és nem kívánt lakosságszám-növekedéssel szemben és a település fejlődési irányát meghatározzák. A törvény által biztosított jogvédelmi eszközök jelentősen befolyásolhatják az ingatlanügyeleteket is, hiszen a helyi önkormányzatok döntésétől függően például elővásárlási jog is alkalmazásra kerülhet. Mire lehet vagy kell számítani ingatlan vásárlása esetén?
A helyi önazonosság védelméről szóló szabályozás célja
Több olyan település van Magyarországon, amelynek a lakosságszáma az elmúlt években, évtizedben jelentős mértékben növekedett az e településekre való elvándorlás, ingatlanvásárlás következtében. Példaként hozható több Budapest környéki agglomerációba tartozó település vagy a Balaton, ill. Velencei-tó környéki település. Ezek a változások sokszor komoly kihívások elé állították a helyi önkormányzatokat is. A települések növekedését nehezen tudták követni például a közszolgáltatások (utak, közvilágítás, víz, csatorna stb.).
Már eddig is voltak települések, amelyek a rendelkezésükre álló eszközökkel áttételesen igyekeztek korlátozni a nagymértékű betelepülést (pl. helyi építési szabályokkal). Ezek mellett az intézkedések mellett az új törvény további eszközöket ad a települések kezébe.
Az új törvény célja, hogy a helyi önazonosság védelme érdekében a települések korlátozni tudják a nem kívánt folyamatokat.
Így például a nagymértékű nem kívánt betelepedést, a tömeges befektetési célú ingatlanvásárlás negatív hatásait, a település karakterének megváltozását, a helyi életmód átalakulását. Arra a kérdésre, hogy a törvényben biztosított eszközök mennyire lesznek hatékonyak e célok elérésében, valószínűleg csak a gyakorlat alapján fogunk választ kapni.
A szabályozásról általánosságban
Fontos leszögezni, hogy a törvény maga nem tiltja vagy korlátozza általánosságban az ingatlanszerzést, illetve a lakcímlétesítést az egyes településeken. A törvény teljes egészében a helyi önkormányzatok (Budapesten a kerületi önkormányzatok) autonóm döntésére bízza, hogy élnek-e a törvény által biztosított védelmi eszközökkel. Az önkormányzatok saját döntésük alapján hozhatnak rendeletet arról, hogy a törvény keretei között alkalmazni kívánják-e a jogvédelmi eszközöket, illetve melyeket vezetik be.
Ingatlanvásárlás előtt a jövőben mindenképpen érdemes tájékozódni, hogy van-e az érintett helyi önkormányzatnak az önazonosság védelmére vonatkozó rendelete. Az adott ingatlan megszerzését és a lakcím létesítését ez jelentősen befolyásolhatja.
A törvényben biztosított eszközök a betelepülők általi ingatlanszerzésre/lakcím létesítésre vonatkoznak. Betelepülő az a természetes személy, aki a településen ingatlantulajdonnal, lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel nem rendelkezik, és a településen kíván ingatlant szerezni vagy lakcímet létesíteni. Tehát például cég vagy más jogi személy nem minősülhet betelepülőnek, mert betelepülő a törvény szerint természetes személy, azaz ember lehet.
A törvényben biztosított eszközök az ingatlanszerzésre és a lakcím létesítésére vonatkoznak. Ingatlanszerzésnek a törvény szerint az ingatlan adásvétele minősül.
Eszerint az ingatlanszerzéssel kapcsolatos jogvédelmi eszközök nem alkalmazhatóak adásvételen kívüli jogcímen való tulajdonszerzésre például csere, ajándékozás, tartási szerződés esetén. Viszont a jogvédelmi eszközök alkalmazhatók tulajdoni hányadrész megszerzése esetére is, kivéve, ha az érintett önkormányzati rendelet másképp rendelkezik.
A jogvédelmi eszközök minden ingatlanra vonatkoznak, kivéve
- a termőföldet,
- a 10 éven belül telekalakítási tilalommal, építési tilalommal vagy változtatási tilalommal terhelt telekingatlant,
- valamint az építményi joggal létrejött ingatlant.
Érdemes szem előtt tartani, hogy a lakcímlétesítéssel kapcsolatos korlátozások, tilalmak nem csak ingatlanszerzés esetén alkalmazhatók. Más jogalapon történő lakcím létesítése esetén is, például, ha a betelepülő bérlőként kíván a településen lakcímet létesíteni.
Fontos, hogy a jogvédelmi eszközök alkalmazása során az emberi méltóságot és az egyenlő bánásmód követelményét tiszteletben kell tartani. Az érintettek között csak indokolható okból tehető megkülönböztetés, amely a törvény céljával is összhangban áll.
A törvény több mentességet biztosít, amelyeket az önkormányzat további mentességekkel, kedvezményekkel egészíthet ki. Pl. mentes a tilalmak, korlátozások alól a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója és a lakáscélú állami támogatással (pl. CSOK) történő ingatlanszerzés is.
Eszközök a helyi önazonosság védelme érdekében
A törvény a településeknek a helyi önazonosság védelme érdekében biztosított jogvédelmi eszközök két csoportját különbözteti meg:
- az ingatlannal kapcsolatos jogügyletre vonatkozó eszközt az elővásárlási jog biztosítása formájában és
- a településre történő beköltözésre vonatkozó jogvédelmi eszközt. Ez lehet a lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése, illetve betelepülési hozzájárulás fizetése.
Az ingatlanszerzéssel kapcsolatban a törvény jogvédelmi eszközként az elővásárlási jog biztosítását teszi lehetővé a vonatkozó önkormányzati rendeletben.
Fontos, hogy az ingatlanszerzés nem tiltható meg vagy nem köthető az önkormányzat engedélyéhez. Az elővásárlási jog az eszköz, amellyel a település a nem kívánt ingatlanszerzést megelőzheti.
Az ingatlan betelepülőnek vagy mentességet nem élvező személynek történő eladása esetére az önkormányzati rendeletben elővásárlási jog biztosítható a következő sorrendben:
- az önkormányzat, vagy az önkormányzatnak az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt, többségi tulajdonában álló gazdasági társasága részére,
- az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa, vagyis a szomszéd részére, feltéve, hogy legalább 5 éve tulajdonos,
- az ingatlan fekvése szerinti településen legalább 5 éve ingatlantulajdonnal rendelkező személy részére.
Az elővásárlási jog a jogi személy tulajdonában lévő ingatlan eladására is vonatkozik. Kivétel ez alól az állam vagy a bevett egyház, vagy annak belső egyházi jogi személye tulajdonában álló ingatlan eladása. Tehát míg a vevői oldalon csak a természetes személyekre vonatkozik a törvény, az eladói oldalon a jogi személyek tulajdonában lévő ingatlanokra is.
A lakcímlétesítéssel kapcsolatos jogvédelmi eszközök körében az önkormányzati rendelet a lakcím létesítését a betelepülő számára megtilthatja.
Míg az ingatlanszerzés a betelepülőnek önmagában nem tiltható meg, addig a lakcím létesítését a település már megtilthatja. Az önkormányzati rendelet úgy is rendelkezhet, hogy a lakcím létesítését feltételhez köti. A rendelet kikötheti valamely észszerű előzetes feltételnek való megfelelést vagy a közösség önazonossága, szokásai, hagyományai szempontjából lényeges, vagy a közösség javát szolgáló észszerű kötelezettség teljesítését, illetve közérdekű kötelezettségvállalást.
Az önkormányzat a lakcímlétesítés feltételeként előírhatja, hogy a betelepülő fizessen az önkormányzati rendeletben meghatározott betelepülési hozzájárulást.
A következő részben az elővásárlási joggal, illetve a mentességekkel kapcsolatos szabályokat nézzük meg.
Dr. Szabó Gergely
