Az ingatlan piac sokak véleménye szerint leállt, vagy legalábbis lelassult. Fokozottan érintheti ez az új építésű lakások keresletét, a kínálat ugyanis még mindig széles. Az új építésű lakás mellett sok érv szólhat, azonban sajnos ellene is, hiszen bedőlt projektekről, rossz kivitelezésről itt is ott is hallani. De lehetséges biztonságosan új lakást venni? Hogyan, mire figyeljünk vevőként?
Új építésű ingatlan vásárlásakor a lakás a legtöbb esetben még csak a tervasztalon létezik, vagy elindult ugyan az építkezés, azonban a lakás még nincs kész. Ez a vevőknek mindig kockázatot jelent, hiszen mi történik, ha nem készül el, vagy hibásan készül el a lakás. Új építésű lakás esetén tehát fokozottan figyelnünk kell arra, hogy mi is van a szerződésben. Sajnos a tapasztalat azt mutatja, hogy sok esetben ilyenkor nem elég éber a vevő, és elfogadja az eladó, beruházó által felkínált szerződési feltételeket, gondolván, hogy azon nem lehet már változtatni.
Ekkor jusson eszünkbe, hogy a szerződés a felek kölcsönös és egyező akaratának kifejezése, így mindkét fél kötelezettségeit és jogait tartalmaznia kell. Fontos tehát, hogy vevőként is forduljunk szakemberhez, aki segíthet abban, hogy a szerződés bennünket is védjen, a mi érdekeinket is megfelelően képviselje, hiszen egy-egy lakásért sok esetben egész életünkben dolgozunk.
Mi az, amire biztosan figyeljünk!
Az újonnan épülő lakás adásvételi szerződésében szerepel a műszaki átadás és az ingatlan birtokba adásának dátuma. Kérdés azonban, hogy szerepel-e valamilyen szankció, ha a beruházó csúszik a határidővel? Kérdés az is, hogy milyen biztosíték van kikötve, hiszen vevőként akár komoly károkat is okozhat nekünk a határidő csúszása.
Nem mindegy tehát, hogy mi és hogyan véd bennünket. A kikötött biztosíték akkor a legjobb, ha egyrészt arra ösztönzi az eladót, hogy a határidőt tartsa, másrészt, ha ez még sem valósul meg, akkor alkalmas arra, hogy bennünket, vevőket kárpótoljon, felmerülő kárunkat fedezze.
Mi legyen a biztosíték?
Az egyik legalkalmasabb biztosíték a kötbér, ami a késedelmes napok után meghatározott összeg megfizetésére kötelezi az eladót. Sok esetben találkozni olyan kötbér kikötéssel, mely korlátozza, hogy hány napi késedelem után jár, vagy maximálisan hány napra. Ez azonban a vevőnek nem előnyös kikötés.
Lényeges kérdés az is, hogy a kötbér kifizetés hogyan történik. Jó megoldás, ha a még fennálló vételár hátralékba beszámítható, vagyis nem kell arra várnunk, hogy az eladó azt kifizesse, levonhatjuk a vételárból. Ekkor ugyanis nem a vevő fut a pénze után.
Ezen túl még számos egyéb tényező is van, melyet figyelembe kell venni egy szerződéskötés során.
12 éves aktív jogi pályámon eddig sokféle szerződéssel találkoztam. Javaslom, hogy mindenképpen forduljon szakemberhez az, aki új építésű ingatlant vásárolna. Elég, ha csak arra gondolunk, hogy az eladó előre kidolgozott és jól átgondolt szerződést kíván érvényesíteni. És ez rendben is van, hiszen jól működő üzleti vállalkozás esetén ez alap követelmény. Miért ne készülnénk hát fel, vevőként is jogaink érvényesítésére? Ne feledjük, a legnagyobb biztonságot egy jó szerződés jelenti.
Dr. Kocsis Ildikó
