A lakásra vonatkozó bérleti jog jelentős értéket is képviselhet. Azonban a jogszabályok nem teszik lehetővé, hogy a bérlő a hagyományos értelemben eladja a lakásbérleti jogát. Lehetséges a lakásbérleti jog cseréje? Mire és milyen módon van lehetősége a bérlőnek?
A lakásbérleti jog cseréje
Bérleti jog alatt azt a bérleti szerződésen alapuló jogosultságot értjük, amelynek alapján a bérlő jogosult a bérelt dolgot a bérleti szerződésben foglalt feltétekkel birtokolni és használni. Bár a lakásbérleti jognak pénzben is kifejezhető értéke lehet, azonban ez nem olyan, mint egy tulajdonjog. A bérleti jogot nem lehetséges közvetlenül pénzért másra átruházni (eladni). A lakásbérleti jog cseréjét viszont lehetővé teszik a jogszabályok.
Csere alatt olyan szerződést értünk, amelyben a felek kölcsönösen valamely ingó dolog vagy ingatlan tulajdonjogát, illetve valamely jogot vagy követelést ruháznak kölcsönösen egymásra.
Valódi, tiszta értelemben vett csereszerződésről akkor beszélhetünk, ha a szerződés alapján pénz nem cserél gazdát. Tehát egyenértékű dolgok, jogok, követelések kölcsönös átruházására kerül sor. Ha a szerződő felek a különböző értékű elcserélt dolgok (jogok, követelések) közötti értékkiegyenlítést pénz megfizetésével végzik el, akkor már adásvétellel vegyes cseréről van szó.
Főszabály szerint a lakásbérleti jog elcserélhető másik dologra (ingóra vagy ingatlanra), másik jogosultságra (pl. másik bérleti jogra) vagy követelésre is.
Tekintettel arra, hogy a bérleti jog szerződés alapján áll fenn, amelynek másik oldalán a bérbeadó áll, ezért a bérleti jog cseréjéhez a bérbeadó hozzájárulása szükséges.
Az önkormányzati lakás bérleti joga is elcserélhető. Ám ebben az esetben a törvény korlátozza, hogy az mire cserélhető. Önkormányzati lakás esetén a bérleti jog kizárólag másik lakás bérleti jogára vagy tulajdonjogára cserélhető.
A lakásbérleti jog cseréjének módja
A lakásbérleti jog cseréjére vonatkozó szerződést írásba kell foglalni és minden esetben szükséges a bérbeadó hozzájárulása.
A bérbeadó a hozzájárulás megadásáról vagy megtagadásáról rendszerint szabadon dönthet. A hozzájárulás megtagadásával nem valósíthat meg joggal való visszaélést. Az önkormányzati bérlakások esetén a hozzájárulás megadására további részletszabályok is vonatkoznak.
Fontos, hogy a bérleti jog cseréje nem jelenti a bérleti szerződés átruházását. Tehát a bérleti jogot a cserével megszerző személy nem válik a korábbi bérlő jogutódjává. A cserével nem lép az előző bérlő helyére a bérleti szerződésben. Erre utal az is, hogy a törvény szerint a bérleti szerződés megszűnik, ha a bérlő a lakást elcseréli.
Bérleti jog cseréje esetén a bérleti jogot megszerző a bérbeadóval új szerződést köt, nem pedig az előző bérlő bérleti jogát folytatva lép át az előző bérleti szerződésbe.
Ennek azért is van jelentősége, mert a bérbeadó nem minden esetben kötelezhető arra, hogy a bérleti jog megszerzőjével azonos feltételekkel kössön szerződést. Ennek során a rendeltetésszerű joggyakorlás szabályait szintén figyelembe kell venni. Ha a bérbeadó a cseréhez való hozzájárulását a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, akkor a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél. Kivétel ez alól, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul.
Önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok
Az önkormányzati lakások bérleti jogának cseréjére a törvény további részletszabályokat is tartalmaz.
- Önkormányzati lakások bérleti jogának cseréje esetén a bérbeadó a hozzájárulását megelőzően köteles a bérleti jogot szerző cserélő féltől kérni a lakásbérleti szerződésének benyújtását.
- Az is megfelelő, ha a cserélő fél a lakásbérleti jogviszonya fennállását tanúsító bérbeadói írásbeli nyilatkozatot nyújtja be.
- Ha az önkormányzati lakás bérleti jogát megszerző fél lakástulajdont ad a bérleti jogért cserébe, akkor a bérbeadó a lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lap 30 napnál nem régebbi hiteles másolatát kéri.
Amennyiben a cserepartner az okiratok benyújtására vonatkozó kötelezettségét nem teljesíti, a bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történő hozzájárulását. Az önkormányzati lakás bérbeadója megtagadhatja a hozzájárulását akkor is, ha a benyújtott okiratok, ill. a cserelakás helyszínen történő megtekintése alapján kétség merül fel a cserepartner bérleti jogának vagy tulajdonjogának fennállása tekintetében. Sok esetben az önkormányzat egyéb nyilatkozatok megtételét is kéri a cserepartnertől. Ilyen lehet például a jövedelmi és vagyoni helyzetére vonatkozó nyilatkozat.
- Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható meg bizonyos esetekben. Ez a helyzet, ha bármelyik cserélő fél egészségügyi ok, munkahely megváltozása, lényeges személyi körülményeinek megváltozása miatt cseréli el a lakást és egyébként a hozzájárulás megtagadásának okai nem állnak fenn.
- A hozzájárulás nem tagadható meg akkor sem, ha az egészségügyi ok vagy a munkahely megváltozása a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együtt lakó személyeknél merül fel.
Önkormányzati lakás cseréjénél a bérbeadó önkormányzat az új bérleti szerződés feltételeit nem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, ha a szerződéshez való hozzájárulását a fenti okok miatt vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg. Kivételt képez, ha a bérleti jogot szerző hozzájárult a számára terhesebb feltételekhez. Nem szükséges a bérleti jogot megszerző fél hozzájárulása a magasabb lakbér megállapításához, ha az önkormányzati rendelet alapján a korábbi bérlőhöz képest eltérő lakbérbesorolásba tartozik.
Dr. Szabó Gergely
