A lakásbérleti szerződések megszüntetésének egyik gyakori oka, hogy a bérlő nem fizeti meg a lakbért. A Lakástörvény szigorú szabályokat ír elő a felmondás kapcsán. Ezeket érdemes betartani, ha el akarjuk kerülni, hogy a felmondás szabálytalan legyen. Ha a felmondás nem felel meg a jogszabályoknak, az ahhoz vezethet, hogy a kiköltözni nem akaró bérlőnek ad igazat a bíróság. Ekkor a bérbeadó kezdheti elölről a felmondási folyamatot. Ez pedig további költségekkel és időveszteséggel jár. Miként kell felszólítani a bérlőt a felmondás előtt? Lehetséges-e előzetes felszólítás nélkül felmondani?
Mik lehetnek a felmondás indokai?
A lakásbérleti szerződések jelentős része határozott időre jön lére. A határozott idejű bérleti szerződéseknél a feleket csak akkor illeti meg az indokolás nélküli rendes felmondás joga, ha ezt a szerződés kifejezetten tartalmazza. Természetesen a határozatlan időre kötött bérleti szerződés esetén a felek bármikor élhetnek az indokolás nélküli rendes felmondás jogával.
- A határozott idejű bérleti szerződés felmondásának indoka lehet, ha a bérlő a lakbért írásbeli felszólításra sem fizeti meg.
- Szintén felmondható a lakásbérleti szerződés, ha a bérlő a bérleti szerződést megszegi. Így különösen, ha a lakást nem rendeltetésszerűen vagy nem a szerződésnek megfelelően használja, vagy a bérlő az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétesen viselkedik. Ilyen eset például, ha a bérlő a lakást engedély nélkül raktárnak vagy a cége irodájának használja, netán engedély nélkül albérletbe adja.
Ez utóbbi esetekben is szükséges viszont az előzetes felszólítás.
Előzetes felszólítás és a felmondás
Ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, és emiatt a bérbeadó fel szeretne mondani, akkor megelőzően írásban fel kell szólítania a bérlőt az elmaradt lakbér megfizetésére. Fontos, hogy a felszólításnak írásbelinek kell lennie. A szóbeli felszólítás, sms, e-mail nem fogadható el. A levélben figyelmeztetni kell a bérlőt a következményekre is. Azaz arra, ha a felszólításnak nem tesz eleget, a bérbeadó a szerződést fel fogja mondani.
Ha a bérlő a felszólítás kézhezvételétől 8 napon belül nem fizeti ki a lakbért, akkor a bérbeadó további 8 napon belül felmondással élhet, szintén írásban.
Fontos e szabályok betartása, mert ha nem így jár el a bérbeadó, akkor meg kell ismételnie a felszólítást és a felmondást. A bíróság sem fogja kötelezni kiköltözésre a bérlőt, ha a felmondás nem volt szabályos.
Ha a bérlő vagy a vele együttlakó magatartása, vagy a lakás nem rendeltetésszerű használata a felmondás indoka, az előzetes felszólítás akkor sem maradhat el. Ebben az esetben a felmondás lehetséges indokáról való tudomásszerzést követő 8 napon belül arra kell felszólítani a bérlőt, hogy a kifogásolt magatartását hagyja abba, illetve ne ismételje meg. Felmondani akkor lehet, szintén 8 napon belül, ha e felszólításnak nem tesz eleget.
A felmondás a fenti esetekben a következő hónap utolsó napjára szólhat.
Mikor nem kell felszólítást küldeni a bérlő részére?
Nem kell a bérlőt előzetesen felszólítani, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni.
Ilyen lehet például, ha igen jelentős kárral fenyeget a lakás bérlő általi használata. Az is ilyen, ha gyanítható, hogy a lakást bűncselekménnyel összefüggésben használja a bérlő.
Dr. Szabó Gergely
