Amikor az ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés megszűnik, a bérlő alapvető kötelezettsége, hogy a bérleményt a bérbeadónak visszaadja. Nehézséget okozhat a bérbeadónak, ha a bérlő önként nem teljesíti a kiköltözési, ingatlan kiürítés iránti kötelezettségét. Bár a bérlemény megfelelő jogi eszközökkel való kiürítése akár hosszabb időt is igénybe vehet, ilyenkor sem jogszerű az önbíráskodás. Léteznek viszont olyan lehetőségek, amikor gyorsított eljárással elérhető az ingatlan kiürítés. Mit tehet a bérbeadó, ha a volt bérlő nem hagyja el az ingatlant?

A bérleti szerződés megszűnése

A bérleti szerződések határozott vagy határozatlan időre szólhatnak.

A határozott idejű bérleti szerződés sajátossága, hagy a szerződésben kikötött idő elteltével a szerződés automatikusan megszűnik. A határozott idejű bérlet lejárta esetén ezért nincs szükség felmondásra sem.

Természetesen meghatározott szerződésszegések esetén a határozott idejű bérlet is felmondható rendkívüli felmondással annak lejárta előtt. Erre lehet példa, ha a bérlő a következményekre való figyelmeztetést tartalmazó felszólításra sem fizeti meg a bérleti díjat.

Ezzel szemben a határozatlan időre szóló bérleti szerződés megszüntetéséhez valamelyik fél által közölt felmondás szükséges. Kivétel néhány rendkívüli eset, mint például a bérlemény megsemmisülése.

Mind határozatlan idejű, mind határozott idejű szerződés megszüntetésére sor kerülhet a felek közös megegyezésével is.

A bérleti szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a bérleményt visszaadni, és a bérleményből a saját dolgait elvinni.

Ha e kötelezettségének nem tesz eleget, akkor a bérbeadót minden esetben megilleti a jog, hogy a bérlő ellen pert indítson ingatlan kiürítés iránt. Amennyiben a bérlő a peres eljárásban érdemi védekezést fejt ki, akkor az ingatlan kiürítésére vonatkozó jogerős ítélet meghozataláig hosszabb idő, akár több év is eltelhet. Ha a bérlő a jogerős ítéletnek sem tesz önként eleget, akkor a bírósági végrehajtás keretében való ingatlan kiürítés további időt vehet igénybe. Azonban vannak olyan lehetőségek, amelyekkel az ingatlan gyorsabban visszaszerezhető.

A volt bérlő, mint önkényes lakásfoglaló 

A bírósági végrehajtásról szóló törvény gyorsított eljárást biztosít, ha önkényesen elfoglalt lakás kiürítését kell elrendelni.

Önkényes lakásfoglalónak az minősül, aki úgy vette birtokba a lakást, hogy annak birtoklására soha nem is volt jogosult, például bérleti szerződés vagy szívességi használat alapján.

Ezért az a bérlő, akinek megszűnt a bérleti szerződése, fő szabály szerint nem tekinthető önkényes lakásfoglalónak. Azonban a törvény ez alól egy esetben kivételt tesz.

Önkényes lakásfoglaló az a volt bérlő is, akinek a határozott időre kötött lakásbérleti vagy más helyiségbérleti szerződése a határozott idő leteltével megszűnt, és a bérleményt nem adja vissza.

Ebben az esetben a bérbeadó a bérleti szerződés határozott idejének lejártát követő 60 napon belül kérheti az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságtól az ingatlan gyorsított kiürítését. Ha ezt a határidőt elmulasztja, később már nem élhet ezzel a lehetőséggel. Helyette pert tud indítani.

Ingatlan kiürítés önkényes lakásfoglalás esetén

Ha a kérelem tartalmazza a törvényben előírt adatokat, akkor a bíróság 5 munkanapon belül meghozza a kiürítést elrendelő végzést. A végzés ellen van lehetőség fellebbezni, A fellebbezés benyújtása azonban nem halasztja el az ingatlan kiürítését. A kiürítés iránti végzés végrehajtását külön nem is kell kérni, hanem a kiürítésről szóló végzést a bíróság haladéktalanul megküldi a bírósági végrehajtónak.

Magának a kiürítésnek a foganatosítására azután kerülhet sor, ha a végrehajtó felhívására a végrehajtást kérő megfizette a végrehajtási költséget. A végrehajtó ezt követően rendőr vagy tanú jelenlétében a helyszínen kézbesíti a végzést a lakásban tartózkodó nagykorú személynek. Ekkor a lakásban tartózkodónak még 2 napja van arra, hogy a lakást az ingóságoktól kiürítve elhagyja. Erre őt a végrehajtó a helyszínen figyelmezteti. Ha a helyszíni eljárás időpontjában nem tartózkodik senki az ingatlanban (vagy ott csak kiskorú tartózkodik), akkor a végrehajtó a bíróság végzését és a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet kifüggeszti a lakás ajtajára.

A végrehajtó 2 nap elteltével szükség esetén ellenőrzi, hogy az önkényes lakásfoglaló elhagyta-e az ingatlant. Ha ez nem történt meg, akkor a rendőrség közreműködésével foganatosítja a lakás kiürítését. Ebben az esetben a lakásban lévő ingóságokat a végrehajtó elszállíttatja a kérelmező által megjelölt raktárba.

Közjegyzői okirat alapján elrendelt ingatlan kiürítés

Szélesebb körben ismert, hogy közjegyzői okiratba foglalás útján szintén elkerülhető az ingatlan kiürítés iránti hosszú pereskedés. Ebben az esetben a felek magát a bérleti szerződést foglalják közokiratba. Elegendő az is, ha a bérlő közjegyzői okiratba foglalt ún. kiköltözési nyilatkozatot tesz.

A kiköltözési nyilatkozat a bérlő olyan egyoldalú kötelezettségvállalást tartalmazó nyilatkozata, amelyben vállalja, hogy a bérleti szerződés felmondás miatt vagy más okból való megszűnésekor az ingatlanból kiköltözik, és a bérbeadónak az ingatlant visszaadja.

Ha a bérlő a bérleti szerződés megszűnésekor nem költözik ki az ingatlanból, akkor a közjegyző a bérbeadó kérelmére végrehajtási záradékkal látja el a közokiratba foglalt szerződést vagy kiköltözési nyilatkozatot. Ezt követően peres eljárás mellőzésével kényszeríthető ki az ingatlan kiürítése bírósági végrehajtás útján.

Érdemes figyelni arra, hogy ha a bérlő csak a kiköltözést vállalja közjegyzői okiratban, akkor csak e mulasztásának teljesítése kényszeríthető ki peres eljárás nélkül.

Így, ha például a bérleti díj megfizetésére nem tett közjegyző előtt kötelezettségvállaló nyilatkozatot, akkor az elmaradt bérleti díj csak bírósági úton, illetve fizetési meghagyással követelhető tőle. Ha viszont a felek a teljes bérleti szerződést közokiratba foglalják, akkor az abban vállalt valamennyi kötelezettség közvetlenül végrehajtható lesz.


Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

- - - - - - - - - -

A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javasoljuk, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak!

Kövessen bennünket itt is: