Jogi szempontból nem akadálya egy ingatlan eladásának, ha az ingatlant bérlő használja. Amennyiben a vevő úgy vásárolja meg az ingatlant, hogy bérleti szerződés is tartozik az ingatlanhoz, akkor felmerül a kérdés, hogy mi lesz a bérlővel? Joga van az új tulajdonosnak felmondani a bérleti szerződést?

Ingatlan átruházása bérleti szerződés mellett

Ha egy ingatlan bérbeadásra került, ez nem akadálya, hogy a tulajdonos a bérlet ideje alatt az ingatlan tulajdonjogát átruházza. Így az ingatlant eladhatja vagy akár el is ajándékozhatja.

A Polgári Törvénykönyv ebben az esetben előírja a bérlő együttműködési kötelezettségét is.

A törvény kimondja, hogy a bérlő köteles megengedni, hogy aki a dolgot meg kívánja venni, azt a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthesse.

Az átruházni kívánt ingatlanon fennálló bérleti szerződés olyan lényeges körülmény, amelyről az ingatlan tulajdonosának az adásvételi szerződés megkötése előtt is tájékoztatnia kell a vevőt. Ez azért fontos, mert a bérleti jog az ingatlan-nyilvántartásba nem kerül bejegyzésre. Így a tulajdoni lapról a vevő nem tud tájékozódni a bérleti szerződés fennállásáról. A tájékoztatásnak ki kell terjednie a bérleti szerződés összes lényeges feltételére. Az is célravezető, ha az eladó a bérleti szerződést a vevő rendelkezésére bocsátja az adásvételt megelőzően.

A fennálló bérleti szerződésről való tájékoztatás elmulasztása az együttműködési kötelezettség súlyos megsértésének minősülhet az eladó részéről. Ez ahhoz vezethet, hogy a vevő a megkötött adásvételi szerződéstől eláll.

A bérleti szerződés sorsa az ingatlan átruházásakor

Az ingatlan átruházása a bérleti szerződést nem szünteti meg. Ezért, ha az ingatlanban bérlő van, de a vevő üres, bérlő nélküli ingatlant kíván kapni, akkor a feleknek erről külön érdemes megállapodniuk az adásvételi szerződésben. Például megállapodhatnak, hogy az eladó köteles gondoskodni a bérleti szerződés jogszerű megszüntetéséről és a kiürített ingatlan vevőnek való átadásáról a szerződésben foglalt határidőben.

Amennyiben az ingatlan tulajdonjoga úgy kerül átruházásra, hogy az ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés áll fenn, akkor a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe.

Ez tehát azt jelenti, hogy a bérleti szerződésben a régi tulajdonos pozíciójába bérbeadóként az új tulajdonos kerül. Ez a változás a törvény erejénél fogva következik be. A régi és az új tulajdonos, valamint a bérlő között nincs szükség külön megállapodásra a bérleti szerződés átruházásáról.

Fontos, hogy a tulajdonos (és bérbeadó) személyének változásáról a bérlőt is tájékoztatni kell az engedményezés szabályai szerint. Mindaddig, amíg a bérlőt nem értesítik a bérbeadó személyének változásáról és nem kap teljesítési utasítást, hogy ezentúl az új bérbeadónak (új tulajdonosnak) kell fizetnie a bérleti díjat, addig a bérlő a korábbi bérbeadónak köteles fizetni. Ha az értesítés elmarad, akkor az új tulajdonos az időközben kifizetett bérleti díjat nem követelheti újra a bérlőtől. Ehelyett a régi tulajdonossal kell majd elszámolnia.

Joga van az új tulajdonosnak felmondani a bérleti szerződést?

Az új tulajdonost, mint bérbeadót a bérleti szerződés tekintetében a régi tulajdonossal azonos jogok és kötelezettségek illetik meg. Ez vonatkozik a bérleti szerződés felmondására is.

Az új tulajdonos a bérleti szerződésben és a bérletre vonatkozó jogszabályokban foglalt feltételek mellett gyakorolhatja a felmondás jogát.

  • Így például a határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést rendes felmondással, indokolás nélkül megszüntetheti. A bérlő szerződésszegése esetén (pl. a lakbér meg nem fizetése) élhet az erre vonatkozó felmondás jogával is.
  • Amennyiben a bérleti szerződés határozott idejű volt, akkor az új tulajdonos sem tud rendes felmondással élni. Kivétel ez alól, ha ezt a bérleti szerződés megengedi. Ebben az esetben, ha a bérlő nem szegi meg a szerződést, akkor az új tulajdonosnak meg kell várnia a határozott idő leteltét. Az ilyen helyzet az új tulajdonosnak nagyon hátrányos lehet. Ezért a törvény előírja, hogy az új tulajdonos a határozott időre kötött bérletet is felmondhatja, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette. Ha például az új tulajdonos a bérlőtől kapott olyan megtévesztő tájékoztatást, hogy a szerződés nem határozott, hanem határozatlan idejű, vagy a bérlő megtévesztette a határozott idő hossza tekintetében, akkor az új tulajdonos a határozott idejű szerződést is felmondhatja.
  • Természetesen minden esetben lehetősége van arra is, hogy a felek a bérleti szerződést közös megegyezéssel szüntessék meg.

Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

- - - - - - - - - -

A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javasoljuk, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak!

Kövessen bennünket itt is: