Az új építésű ingatlan vásárlásakor a vevő egy tökéletes, vadonatúj otthonra vágyik. Sajnos azonban a hibák előfordulása nem annyira ritka, mint a fehér holló. Semmi baj, gondolnánk, hiszen ott a garancia és az eladónak kell kifizetni a javítást. Nem árt azonban vigyáznunk! Hogy mire?
A garancia engedményezése
Bár a jogszabály alapján az eladót terheli a garanciális kötelezettség, hiszen a vevő az eladóval köt szerződést, az ingatlant értékesítő beruházók igyekeznek kikerülni ezt a kötelezettséget. Hogyan tudják ezt megtenni? Úgy, hogy a jótállással, garanciával kapcsolatos jogaikat engedményezik a vevőre.
De miért mentesülhetnek ilyenkor a garanciális felelősség alól?
Ahhoz, hogy a konstrukciót megértsük, néhány mondatban meg kell ismerkednünk az engedményezéssel.
Mi az engedményezés?
Az engedményezés lényege, hogy a jogosult a jogait, követelését átruházza másra. Ekkor az a személy lesz az új jogosult, akire átruházták a jogokat, követeléseket.
Viszont ezzel nem csak a jogokat kapja meg, hanem vele együtt a kötelezettségeket is. Ez alapján tehát az az adós, aki tartozik a régi jogosultnak. Viszont neki is van valamilyen követelése hitelezőjével szemben, ezt beszámíthatja a tartozásába, levonhatja belőle. Így az engedményezés alapján az új jogosult is kevesebbhez juthat hozzá.
Mentesülés a garancia alól?
A konstrukció alapján tehát az eladó a kivitelezővel szembeni jótállási, garanciális jogait engedményezi a vevőre, és ugyanakkor kizárja a saját felelősségét.
Ezt követően, ha bármilyen probléma felmerül az ingatlannal kapcsolatban közvetlenül a vevő az, aki a kivitelezőhöz fordulhat, és tőle követelheti a hiba orvoslását. Így tehát az eladón már nem kérhető számon semmilyen hiba, hiányosság.
Miért lehet ez probléma a vevőnek?
Fontos azonban figyelnünk arra is, hogy az engedményezés szabályai alapján a kivitelező is érvényesítheti az eladóval szemben meglévő kifogásait, ellenköveteléseit. Ez mit jelent a gyakorlatban?
Tegyük fel, hogy az eladó nem fizette ki a kivitelezőt. Akkor bizony még az is előfordulhat, hogy a vevő jótállási igényével szemben fogja a kivitelező a követelését érvényesíteni. Ennek az eredménye pedig könnyen az lehet, hogy a vevő hoppon marad, a hibát senki nem javítja ki neki.
Figyeljünk hát, hogy mikor, milyen tartalmú szerződést kötünk. Mindenképpen érdemes jogász segítségét igénybe venni akkor is, ha új lakást vásárolunk. Lehet, hogy később bőven megtérül az ezzel felmerülő plusz költségünk.
Dr. Kocsis Ildikó
