Lakásbérleti szerződés felmondása esetén időnként felmerülő kérdés, hogy a bérbeadó köteles-e cserelakást felajánlani, ha a bérleti szerződést felmondja. A cserelakás felajánlásának eseteit a törvény külön szabályozza, illetve a felek maguk is megállapodhatnak erről. Mikor kötelező cserelakást felajánlani? Milyen szempontokat kell figyelembe venni a cserelakás felajánlása esetén?
Cserelakás állami vagy önkormányzati lakás esetén
A cserelakás felajánlása leggyakrabban az állami vagy önkormányzati bérlakásra vonatkozó bérleti szerződés megszegésekor merül fel.
Ha a bérbeadó állam vagy önkormányzat a határozatlan időre szóló bérleti szerződést rendes felmondással kívánja megszüntetni, akkor egyidejűleg köteles a bérlő részére ugyanazon a településen beköltözhető és megfelelő cserelakást felajánlani bérlet céljából.
Nem kötelező a cserelakás felajánlása, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen megfelelő és beköltözhető lakása van.
A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás komfortfokozatát, alapterületét, műszaki állapotát, lakóhelyiségeinek számát, településen és épületen belüli fekvését, lakbérét. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha az ő vagy a vele együtt lakó személyek érdekeit ez nem sérti jelentős mértékben.
Előfordulhat, hogy a bérelt lakáshoz hasonló, megfelelő másik lakást nem lehet találni. Ebben az esetben a bérbeadó állam vagy önkormányzat a bérlővel pénzbeli térítésben is megállapodhat. A pénzbeli térítés részletszabályait a helyi önkormányzat rendelete határozza meg.
A cserelakás felajánlás egyéb kötelező esetei
A bérbeadó állam vagy önkormányzat akkor is köteles megfelelő cserelakást felajánlani, ha a bérleti szerződés nem felmondás alapján, hanem a törvény erejénél fogva szűnik meg.
- Ilyen eset, ha a bérleti szerződés a törvény alapján azért szűnik meg, mert a bérlakás nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházással érintett területen helyezkedik el, és a bérlet fennmaradása egyúttal e beruházás megvalósítását akadályozza. Ebben az esetben, ha a lakás bérlője életvitelszerűen a lakásban tartózkodik, részére haladéktalanul megfelelő cserelakást kell felajánlani.
- A cserelakás felajánlásának sajátos esete a kényszerbérlet megszüntetése. Kényszerbérlet alatt azt kell érteni, amikor főleg az 1950-es években, magánszemélyek tulajdonában álló vagy államosított lakásokba hatósági döntéssel költöztettek be bérlőket, és hoztak létre bérleti viszonyt. A kényszerbérletek mára lényegében megszűntek. A kényszerbérlet megszüntetése érdekében az önkormányzat akár a kényszerbérlő, akár a bérbeadó kérésére köteles cserelakást felajánlani.
- Szintén sajátos eset, ha a bérlemény szolgálati vagy vállalati bérlakásnak minősült, és a bérleti szerződés határozott időre vagy feltétel bekövetkeztéig szólt. Ha a szerződés a bérlőnek fel nem felróható okból szűnt meg, a bérlőnek cserelakást kell felajánlani.
Lehet cserelakást kapni megállapodás alapján?
Amint látható, cserelakás felajánlásáról legtöbbször állami vagy önkormányzati bérlakásra vonatkozó bérleti szerződés megszűnése esetén lehet szó.
Magánszemélyek, illetve cégek közötti bérleti szerződés esetén a törvény nem rendelkezik kötelezően a cserelakás felajánlásának kötelezettségéről.
Azonban ez nem zárja ki, hogy a bérlő és a bérbeadó a bérleti szerződésben megállapodjanak cserelakás felajánlásáról a bérbeadó általi felmondás esetére, vagy akár más okból való megszűnés esetére is.
Dr. Szabó Gergely
