Bérleti szerződések esetén előfordul, hogy a bérlő olyan munkálatokat végez a bérleményben, amely annak értékét növeli. Különösen ingatlanbérlet esetén szokott felmerülni, hogy a bérlő által a bérlet időtartama alatt végzett beruházásokkal, felújításokkal miként kell elszámolni. Miként kerülhet sor az értéknövekedés megtérítésére? Meg kell-e téríteni a bérlői beruházás értékét?
A bérlői beruházás
A bérleti szerződések esetén gyakran felmerülő kérdés, hogy a bérlő által a bérleményben végzett beruházással mikor és hogyan kell elszámolni.
A bérlő által végzett beruházásra sok esetben kerül sor például hosszú időn át fennálló bérlet esetén, amikor a bérlemény korszerűsítése, felújítása válik szükségessé. Értéknövelő beruházás megvalósulhat akkor is, ha a bérleménynek meghatározott célra való használatához átalakításokra van szükség, amelyet a bérlő végez el.
- A bérlő által elvégzett munkálatok, karbantartás egy része nem befolyásolja a bérlemény értékét. Ilyenkor legfeljebb arról lehet szó, hogy az adott munkálattal járó költséget a bérlő vagy a bérbeadó köteles-e viselni.
- Vannak azonban olyan beruházások, amelyek nem csupán a bérlemény állagát tartják fenn, hanem az értékét is növelik. Ebben az esetben merül fel, hogy a bérlemény értékét növelő beruházással hogyan történik a felek közötti elszámolás.
A bérlői beruházás rendezése a bérleti szerződésben
A bérlő és a bérbeadó jogviszonyát elsődlegesen a közöttük létrejött bérleti szerződés szabályozza. Így a bérlő által végzett beruházás esetén elsődlegesen azt kell megnézni, hogy a bérleti szerződés tartalmaz-e erre valamilyen rendelkezést.
Amennyiben a bérleti szerződés szabályozza a bérleményben végzett beruházást és az ezzel való elszámolást, akkor a feleknek a bérleti szerződés szerint kell eljárniuk.
A bérleti szerződésben érdemes rendezni az értéknövelő beruházás kérdését. Ezzel a későbbi felesleges elszámolási viták könnyebben elkerülhetőek.
- A felek a bérleti szerződésben a bérbeadó engedélyéhez köthetik a bérleményben végzett átalakításokat és értéknövelő beruházásokat. A felek arról is rendelkezhetnek, hogy a bérlő engedélyével vagy anélkül elvégzett beruházással miként számoljanak el. A felek megállapodásán múlik, hogy milyen elszámolási módot kötnek ki a szerződésben. Például a bérbeadó a beruházás költségét, vagy a bérleményben bekövetkezett értéknövekedést téríti-e meg a bérlőnek.
- A felek úgy is rendelkezhetnek a bérleti szerződésben, hogy a bérbeadó nem köteles megtéríteni a bérlő által végzett beruházás költségét vagy a beruházás miatt keletkezett értéknövekedést.
- Abban is megállapodhatnak, hogy az értéknövelő beruházások elszámolhatósága külön megállapodás függvénye. Ilyen esetben a bérlő csak akkor kérheti az értéknövekedés vagy a költségek megtérítését, ha a felek erről megállapodást kötöttek.
- Előfordulhat az is, hogy a felek a bérleti szerződésben egyáltalán nem rendelkeztek az értéknövelő beruházással kapcsolatos elszámolásról, azonban a beruházás elvégzése előtt vagy után külön megállapodást kötnek az elszámolásról. Ebben az esetben a külön megállapodásban foglaltak irányadók a felek közötti elszámolásra.
A bérleti szerződésben abban is meg lehet állapodni, hogy az értéknövelő beruházásokkal történő elszámolás mikor esedékes. Például a beruházás elvégzését követően vagy a bérleti szerződés megszűnésekor. Amennyiben a felek ezt a kérdést nem szabályozzák, akkor az elszámolás a bérleti szerződés megszűnésekor esedékes.
Mi a teendő megállapodás hiányában?
Előfordulhat, hogy a felek sem a bérleti szerződésben, sem egyéb megállapodásban nem rendelkeztek a bérlői beruházás értékének megtérítéséről. Ilyenkor a Polgári Törvénykönyv alapján a jogalap nélküli gazdagodás szabályait kell alkalmazni a felek közötti elszámolásra.
A jogalap nélküli gazdagodás szabályainak alkalmazásával a bérbeadó köteles megtéríteni a bérlőnek azt az értéket, amellyel a bérlő beruházása folytán gazdagodott. A gazdagodást az az érték jelenti, amennyivel a bérlemény forgalmi értéke növekedett a beruházás következtében.
Az értéknövekedést a bírósági gyakorlat szerint nem a beruházás időpontjában kell vizsgálni, hanem a bérlet megszűnésének időpontjában. Ennek oka, hogy a bérbeadó gazdagodása ténylegesen a szerződés megszűnésekor következik be. Szintén fontos, hogy a gazdagodás megállapításakor azt kell vizsgálni, hogy a bérbeadó milyen összeggel gyarapodott a beruházás folytán. Nem az lesz a döntő, hogy a beruházás milyen összegű ráfordítást jelentett a bérlőnek. A beruházás költsége ugyanis nem szükségszerűen egyezik meg az – akár évekkel később elért – értéknövekedés összegével. Kisebb összegű beruházással is lehet nagyobb értéknövekedést elérni, és fordítva.
Dr. Szabó Gergely
