A szerződések így például az ingatlan adásvétel esetén is, a vételár a felek közötti konszenzus eredménye. Ennek hiányában szerződéskötésre sem kerülne sor. Mégis felmerülhet, hogy tehet-e valamit a fél, ha utóbb derül fény arra, hogy a valós forgalmi értékénél jelentősen alacsonyabb áron értékesített vagy magasabb áron vásárolt? Megtámadható a szerződés az ár miatt?
Mi a feltűnő értékaránytalanság?
Feltűnő értékaránytalanságról akkor beszélhetünk, ha a szolgálatás és az ellenszolgáltatás értéke között a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az aránytalanság.
Értékaránytalanságról ún. visszterhes szerződés esetén lehet szó. Tehát amikor mindkét fél teljesít valamilyen szolgáltatást a kapott szolgáltatás ellentételezéseként. Ez nem csak ingatlan adásvétel esetén jöhet szóba. Felmerülhet minden olyan szerződésnél, ahol szolgáltatás-ellenszolgáltatás van, mint például csere, bérlet, vállalkozás stb. Viszont ingyenes szerződés esetén, mint például az ajándékozás, értelemszerűen nem lehet szó értékaránytalanságról.
Megtámadható a szerződés az ár miatt?
A Polgári Törvénykönyv a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értéke közötti feltűnően nagy aránytalanság esetén bizonyos feltételekkel lehetővé teszi, hogy a sérelmet szenvedett fél a szerződést megtámadja.
A törvény nem tartalmaz előírást arra nézve, hogy mi minősül feltűnően nagy értékaránytalanságnak. Ez nagyban függ az eset körülményeitől. Mindig az eset összes körülménye alapján lehet megállapítani, hogy fennáll-e feltűnő értékaránytalanság. Ebben nagy jelentősége van a szolgáltatás és ellenszolgáltatás jellegének. Vannak olyan áruk és szolgáltatások, amelyek értéke akár rövid időn belül is jelentősen változhat, míg vannak olyanok, amelyek értéke viszonylag állandó. Fontosak a szerződéskötéskor fennálló keresleti-kínálati viszonyok, a felek üzleti és egyéb kapcsolata, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás meghatározásának módja.
Egy perben a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás értékének megállapítása, a feltűnően nagy aránytalanság mértékének meghatározása szinte minden esetben olyan szakkérdés, amelyhez a bíróságnak igazságügyi szakértőt kell igénybe vennie. Ingatlan adásvétel esetén is az összes körülményt mérlegelve lehet arról dönteni, hogy az ingatlan értéke és a vételár között fennáll-e feltűnően nagy aránytalanság. Általánosságban elmondható, hogy a forgalmi érték és a szerződésbeli vételár közötti legalább 40-50%-os eltérés már megalapozhatja a feltűnő értékaránytalanságot.
Mindig megtámadható a szerződés?
A szolgálatás és ellenszolgáltatás értéke közötti feltűnően nagy aránytalanság még önmagában nem jogosít a szerződés megtámadására.
A feltűnő értékaránytalanság miatti megtámadásnak feltétele, hogy az érintett felet ne az ingyenes juttatás szándéka vezesse.
- Ha például az eladó tudatosan adta jelentősen olcsóbban az ingatlant a vevőnek, mert a felek hozzátartozók és kedvezni akart a vevőnek, akkor utóbb a szerződést nem tudja megtámadni.
- Abban az esetben sem támadható meg a szerződés feltűnő értékaránytalanság miatt, ha a fél nem tudott ugyan az értékaránytalanságról, de ha az elvárható körültekintést és gondosságot tanúsította volna, akkor az aránytalanságot fel kellett volna ismernie.
- Nem támadhatja meg a szerződést az sem, aki a feltűnő értékaránytalanság kockázatát vállalta. Ebbe a körbe tartoznak azok a szerződések, amelyek esetén a szolgáltatás és ellenszolgáltatás aránya előre nem határozható meg pontosan (ún. szerencseszerződések).
Nem feltétele viszont a megtámadásnak, hogy az értékaránytalanságot a másik fél idézze elő vagy azt egyáltalán felismerje. Ha a feltűnő értékaránytalanságot tartalmazó szerződés megkötése a szolgáltatás értéke tekintetében tévedésre, megtévesztésre utaló elemet is tartalmaz, akkor a szerződés ezen a címen is megtámadható.
A feltűnő értékaránytalanság miatti megtámadásnak nem csak akkor lehet helye, ha például a vételár aránytalanul alacsony. Fordított esetben is sor kerülhet rá, ha a vételár aránytalanul magas a szolgáltatás értékéhez képest.
Mi a következménye a szerződés megtámadásának?
Feltűnő értékaránytalanság esetén a szerződést a sérelmet szenvedett fél a szerződéskötéstől számított 1 éven belül támadhatja meg a bíróságon.
Amennyiben a megtámadás eredményes, akkor a szerződés érvénytelen lesz.
A szerződés érvénytelensége nem szükségszerűen jelenti azt, hogy a feleknek a szerződést megelőző állapotot kell helyreállítaniuk.
Az egyik lehetséges következmény az eredeti állapot helyreállítása. A bíróság azonban úgy is dönthet, hogy a szerződést érvényessé nyilvánítja. Fontos, hogy a feltűnő értékaránytalanság kiküszöbölése nem jelenti, hogy a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értéke között teljes egyenlőséget kell teremteni. A bíróságnak arra kell törekedni, hogy feltűnően nagy aránytalanság megszűnjön. Tehát nem kell teljes egyenértékűséget kialakítani a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között. Ha például a vételárat a bíróság olyan összegben határozza meg, amely a forgalmi értékénél alacsonyabb ugyan, de már nem feltűnően nagy a különbség, akkor ezzel orvosolja a szerződés érvénytelenségét.
Dr. Szabó Gergely
