Korábban már írtunk a társasházi közös tulajdonban lévő ingatlanrészek (pl. tetőtér, házmesteri lakás) értékesítésének alapvető feltételeiről. A Társasházakról szóló törvény módosításával 2025-től a társasházi közös tulajdon elidegenítésének szabályai is több szempontból pontosításra és egyértelműsítésre kerültek. Melyek a társasházi közös tulajdon értékesítésének legfontosabb változásai?
A társasházi közös tulajdon értékesítésének korábbi szabályozása
A társasházi tulajdonban álló épületrész eladását a törvény korábban kétféle többségi döntéssel tette lehetővé. Ez attól függött, hogy a társasház alapító okirata tartalmazta-e a felhatalmazást a társasházközösség részére az elidegenítés jogának gyakorlásához.
Abban az esetben, ha az alapító okirat felhatalmazta a közösséget, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát gyakorolja, akkor a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többséggel dönthetett az elidegenítésről és a szükséges alapító okirat módosításról.
A társasházak alapító okiratainak nagy többsége nem tartalmazta a közös tulajdon elidegenítésére való felhatalmazást. Különösen a régen alapított társasházak esetén volt ez így, amikor még ilyen lehetőség nem létezett. Erre az esetre a törvény tartalmazta azt a lehetőséget, hogy a tulajdonosok az összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többséggel is dönthettek a közös tulajdonú épületrész elidegenítéséről és az alapító okirat ehhez szükséges módosításáról. Ez a szabály kedvezőbb volt, mint az alapító okirat módosításához főszabály szerint megkövetelt egyhangú döntés. Ám sok esetben a négyötödös többség kialakítása is komoly nehézségekbe ütközött.
Új szabály a többségi döntésre vonatkozóan
A törvény módosításával megszűnt az alapító okiratban foglalt felhatalmazás alapján hozható 2/3-os döntés. Ehelyett (és a korábbi 4/5-ös döntés helyett) egységesen új előírás került bevezetésre.
Az új szabály, hogy a közösség gyakorolhatja a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többsége egyetért.
Ez tehát azt jelenti, hogy a korábbi 4/5-ös többségi döntés helyett elegendő a 2/3-os többség a közös tulajdonú épületrész eladásához. Így van ez abban az esetben is, ha az alapító okirat erre való felhatalmazást nem tartalmaz.
Változatlanul fennmaradt az a feltétel, hogy a közös tulajdonú ingatlanrész akkor idegeníthető el, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy az ingatlanrésszel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető (pl. önálló lakáshoz hozzácsatolható).
A korábbihoz hasonlóan a módosított szabályozás is előírja, hogy a közös tulajdon elidegenítésével kapcsolatos közgyűlési határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e a törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. A nyilatkozatot a határozat meghozatalától számított 60 napos határidőn belül a közös képviselő részére kell megtenni.
A közgyűlési határozat bejegyzésre alkalmassága társasházi közös tulajdon értékesítésekor
A korábbi törvényi szabályozás szerint a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó közgyűlési határozat akkor volt az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozat bírósági megtámadásáról írásbeli nyilatkozatot nem tettek vagy arról nyilatkoztak, hogy keresetet nem kívánnak indítani. Ez az előírás akkor okozott nehézséget, ha a tulajdonostárs nyilatkozott arról, hogy élni kíván a keresetindítási jogával, de ténylegesen mégsem nyújtotta be a bírósághoz a keresetlevelet. A bírósági gyakorlat ilyen helyzetben arra az álláspontra helyezkedett, hogy a határozat ebben az esetben sem volt alkalmas a földhivatali bejegyzésre. Ezt azzal indokolták, hogy a törvény nem írta elő a keres tényleges benyújtását, csupán a perindítási szándékról szóló nyilatkozatot. Tehát valójában a keresetindításra vonatkozó nyilatkozattal meg lehetett gátolni a közös tulajdon eladását.
A törvény 2025-ös módosítása ezt az ellentmondást is feloldotta. Az új szabály a korábbinál részletesebben felsorolja, hogy a közgyűlési határozat mikor alkalmas az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre. A bejegyzésre való alkalmasság feltételei:
- a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozatban meghatározott határidőn belül írásbeli nyilatkozatot nem tesznek,
- nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni,
- nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával élni kívánnak, de a határozat meghozatalától számított 60 napon belül a keresetet nem indítják meg,
- a kisebbségben maradt tulajdonostársak keresetet indítanak, de a felperes a keresetlevélben nem kéri a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztését,
- keresetet indítottak, de a keresetlevélben foglalt, a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti kérelmet a bíróság jogerősen elutasította,
- a keresetlevélben foglalt, a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti kérelem alapján a határozat végrehajtásának felfüggesztését a bíróság elrendelte, de a per jogerősen lezárult, és a bíróság a határozatot nem helyezte hatályon kívül.
Dr. Szabó Gergely
