Ráépítésről akkor beszélünk, ha valaki egy másik személy tulajdonában álló földre saját anyagával építkezik anélkül, hogy erre egyéként jogosult lenne. A ráépítés bizonyos esetekben a ráépítő számára tulajdonjog megszerzését is eredményezheti. Mikor, mitől függ ez? Mit érdemes tudni a ráépítésről?
Felek közötti megállapodás a ráépítésről
Ráépítés esetén a felek megállapodásban rendezhetik a tulajdonviszonyokat. Ha az építkező és a földtulajdonos között nem jön létre megállapodás, akkor a Polgári Törvénykönyv előírásait kell figyelembe venni. Ilyen esetben lényeges körülmény lesz, hogy a ráépítő jóhiszemű vagy rosszhiszemű volt-e.
A ráépítő jóhiszeműsége vagy rosszhiszeműsége
A ráépítő jóhiszemű volt, ha úgy épít az idegen telekre, hogy nem tudja, és a körülmények alapján nem is kellene tudnia, hogy az építésre nincs joga.
Nem feltétele a jóhiszeműségnek, hogy a földet a ráépítő a sajátjának higgye. Jóhiszeműnek minősül a ráépítő akkor is, ha például a föld tulajdonosának viselkedése alapján úgy gondolhatta, hogy a ráépítést a tulajdonos nem ellenzi.
Rosszhiszemű ráépítésről beszélünk, ha a ráépítő az építkezés megkezdése előtt tudott arról, hogy az idegen földre nem jogosult építkezni.
Akkor is rosszhiszeműnek minősül a ráépítő, ha a körülmények alapján tudnia kellett volna, hogy jogszerűen nem építkezhet a telekre.
A jóhiszemű ráépítés következménye
- Abban az esetben, ha a ráépítő jóhiszemű volt, a föld tulajdonosa szerzi meg a ráépített épület tulajdonjogát. Ennek feltétele, hogy a ráépített épület értéke a föld értékét ne érje el, vagy azt lényegesen ne haladja meg. Ugyanakkor a földtulajdonos köteles megtéríteni az építkezőnek a ráépítéssel szerzett gazdagodást. A gazdagodás mértéke a föld értéknövekedésének felel meg. Ebben a tekintetben nem a felépítésre szánt összeg az irányadó, hanem az, amennyivel az építkezés folytán ténylegesen növekedett a föld értéke.
- Jóhiszemű ráépítés esetén arra is sor kerülhet, hogy a ráépítő szerez tulajdonjogot. A jóhiszemű ráépítő akkor szerzi meg a föld vagy a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a föld vagy földrészlet értékét lényegesen meghaladja.
- A földtulajdonos kérésére a jóhiszemű ráépítő tulajdonszerzésére úgy is sor kerülhet, hogy csak az épület kerül a ráépítő tulajdonába. A bíróság a földtulajdonos kifejezett kérelemére dönthet úgy is, hogy a földterület marad az addigi tulajdonosé, és a ráépítő csak az épület tulajdonjogát kapja meg. Ilyenkor viszont a ráépítőt a földre használati jog illeti meg.
A jóhiszemű ráépítés következményei akkor is élnek, ha a földtulajdonos a ráépítés ellen tiltakozott ugyan, de ezt már olyan időben tette, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása aránytalan károsodást okozott volna.
A rosszhiszemű ráépítés következménye
- Ha a ráépítő rosszhiszemű volt, akkor a földtulajdonos kérheti, hogy az építkezés folytán létesült épület is kerüljön az ő tulajdonába. Ilyen esetben a földtulajdonos az épület tulajdonjogára akkor is igényt tarthat, ha az épület értéke a föld értékét lényegesen meghaladja.
- A földtulajdonos rosszhiszemű ráépítés esetén az épület lebontását is követelheti. A bontás és a ráépítést megelőző állapot helyreállításának költségei ilyenkor a ráépítőt terhelik.
- A föld tulajdonosa dönthet úgy is, hogy azt követeli a ráépítőtől, hogy a földet vagy a beépített részt vásárolja meg tőle. Az egész földterület megvásárlását csak akkor kérheti a tulajdonos, ha a ráépítés következtében a föld fennmaradó része használhatatlanná vált, vagy a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy jóval költségesebbé vált.
A rosszhiszemű ráépítéssel megegyező következmények lépnek életbe akkor is, ha a tulajdonos az építkezés ellen olyan időben tiltakozott, amikor az eredeti állapot helyreállítása a ráépítőnek aránytalan károsodást még nem okozott volna.
Dr. Szabó Gergely
