Amennyiben a végrehajtási eljárásban lefoglalják az adós ingatlanát, akkor az ingatlanra vonatkozó végrehajtás fontos lépése az ingatlan becsértékének megállapítása. Miért fontos, hogy mi lesz az ingatlan becsértéke? Mit tehetnek az érintettek, ha a becsértékkel nem értenek egyet?
Az ingatlan lefoglalása
A végrehajtási eljárás célja, hogy az adós tartozása az adós vagyonából szükség esetén állami kényszerrel is behajtásra kerüljön. A végrehajtás során az adós vagyontárgyai – néhány kivétellel – végrehajtás alá vonhatók. Így sor kerülhet az adós ingatlanának lefoglalására és árverési értékesítésére is.
A végrehajtási eljárásban érvényesül a fokozatosság elve. Ez alapján a lefoglalt ingatlant csak akkor lehet értékesíteni, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból nincs teljesen fedezve, vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva elégíthető ki.
A végrehajtó az adós ingatlanát annak lefoglalásával vonja végrehajtás alá. Az ingatlan lefoglalása úgy történik, hogy a végrehajtó megkeresi az illetékes ingatlanügyi hatóságot (földhivatalt), hogy az ingatlan tulajdoni lapjára végrehajtási jogot jegyezzenek be. Tehát a lefoglalás nem az ingatlan fizikai birtokbavételét jelenti, hanem egy jogi intézkedést.
Az ingatlan lefoglalása nem jelenti automatikusan, hogy az ingatlant árverezni fogják. Az árverezésre csak a fentebb már említett feltétel fennállása esetén kerülhet sor, amennyiben a végrehajtást kérő az értékesítést kéri. A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítéséről legkorábban a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap elteltével intézkedhet.
Az ingatlan becsértéke
A végrehajtó a lefoglalt ingatlan becsértékének megállapítása iránt akkor intézkedhet, ha az adós tartozásának összege az 500.000,-Ft-ot meghaladja.
A becsérték megállapítása rendszerint 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítvány alapján történik.
Ennek beszerzése érdekében a végrehajtó megkeresi az ingatlan fekvése szerinti önkormányzatot. A becsérték megállításához a végrehajtó igazságügyi szakértő szakvéleményét is alapul veheti, amennyiben ezt az adós vagy a végrehajtást kérő kérelmezi. Az adó és értékbizonyítványban az ingatlan lakott és beköltözhető becsértékét is meg kell határozni.
A becsérték megállapítása azért különösen fontos, mert árverési értékesítés esetén a becsérték lesz az ingatlan kikiáltási ára.
A végrehajtó az ingatlan becsértékét közli a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. Például a tulajdonostárssal, zálogjogosulttal, haszonélvezővel. Föld értékesítése esetében pedig a Nemzeti Földalappal is.
A becsérték közléséhez kapcsolódó fontos határidő, hogy az adós a becsérték közlésének kézhezvételétől számított 15 napos határidőn belül kérelmezheti a bíróságtól, hogy az ingatlan elhagyására egyszeri halasztást kapjon.
Jogorvoslat az ingatlan becsértéke kapcsán
Amennyiben az ingatlan becsértéke pontatlanul került megállapításra, az a végrehajtással érintett felek mindegyikére hátrányos lehet.
- A túlzottan alacsony becsérték nem csak az adósnak, hanem a végrehajtást kérőnek is sérelmes lehet. Túl alacsony becsérték esetén lehetséges, hogy a végrehajtást kérő követelése még sikeres árverés esetén sem térül meg teljesen.
- A túl magas becsérték pedig a sikeres értékesítést gátolhatja.
Ha az érintettek valamelyike nem ért egyet az ingatlan végrehajtó által közölt becsértékével, akkor jogosult arra, hogy a becsérték közlésétől számított 15 napon belül végrehajtási kifogással éljen a végrehajtónál.
Ebben az esetben a bíróság szükség esetén igazságügyi szakértőt rendel ki és a szakértő közreműködésével állapítja meg a becsértéket.
A becsérték megállapításával szemben előterjesztett kifogással együtt meg kell fizetni a kifogás illetékét (jelenleg 15.000,-Ft). Az illetéken felül a kifogást benyújtó félnek egyidejűleg letétbe kell helyezni az igazságügyi szakértő díjának fedezésére szolgáló díjelőleget.
Előfordulhat, hogy az ingatlan becsértékének megállapítása óta hosszabb idő telt el, amely alatt változhatott az ingatlan értéke. Ezért a törvény lehetővé teszi, hogy a felek bármelyike kérje az árverés kitűzése előtt a becsérték ismételt megállapítását. Ennek feltétele, hogy az érték korábbi megállapítása óta 2 év telt el, és az ingatlan még nem került értékesítésre.
Dr. Szabó Gergely
