Gyakran merülnek fel vitás kérdések az ingatlanközvetítők szerződései, az azokban foglalt feltételek tisztességessége-tisztességtelensége kapcsán. Az ügyvédi irodánk által képviselt ingatlanközvetítő cég ügyében folytatott felülvizsgálati eljárásban fontos döntést hozott a Kúria. Ezzel a pert megnyertük. Milyen esetekben követelheti az ingatlanközvetítő a jutalék teljes összegét? A megbízás megszűntét követő hosszabb idő eltelte után is jogos lehet a jutalék követelés?
A felmerült kérdések az ingatlanközvetítő szerződéséről
Az Ügyészség abból a célból indított pert egy ingatlanközvetítő cég ellen, hogy a bíróság általános jelleggel, minden fogyasztóra kiterjedő hatállyal állapítsa meg, hogy a cég által alkalmazott szerződések bizonyos szerződési feltételei tisztességtelenek, ezért érvénytelennek minősülnek.
Az eljárás során felmerült lényegi kérdések a következők voltak:
- Mikor tekinthető teljesítettnek az ingatlanközvetítésre szóló megbízás?
- Tisztességtelen-e az olyan szerződési feltétel, miszerint a megbízási díj a közvetítőnek akkor is jár, ha a megkötött adásvételi szerződés valamilyen okból meghiúsul?
- Tisztességtelen-e az olyan szerződési feltétel, hogy akkor is jár megbízási díj a közvetítőnek, ha a kiközvetített vevő az adásvételi szerződést a közvetítői megbízás megszűnését követő hosszabb idő után köti meg?
- Az a szerződési feltétel is tisztességtelen, mely alapján a közvetítői megbízást teljesítettnek kell tekinteni akkor is, ha az eladó a megbízás megszűnte után a kiközvetített személy hozzátartozójával, megbízójával, megbízottjával köt adásvételi szerződést?
A megtámadott ítélet
A felülvizsgálati kérelmünkkel megtámadott ítéletében a Győri Ítélőtábla az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés kapcsán a következőket mondta ki. A megbízó ingatlanközvetítési szerződéssel elérni kívánt célja csak akkor valósul meg, ha az adásvételi szerződés teljesül. Azaz a vevő megszerzi az ingatlan tulajdonjogát és a vételárat kifizeti. Ezért tisztességtelennek mondta ki azt a szerződési feltételt, amely szerint a jutalékra akkor is jogosult a közvetítő, ha az adásvételi szerződés teljesítése a kiközvetített vevő hibájából meghiúsul.
Tisztességtelennek találta az Ítélőtábla az ingatlanközvetítői szerződés azon kikötését is, hogy a megbízási díj (jutalék) a közvetítői szerződés megszüntetését követő 24 hónapon belül is megilleti az ingatlanközvetítőt, amennyiben a megbízó a kiközvetített személlyel, annak közeli hozzátartozójával, megbízottjával, megbízójával köt szerződést.
Mit állapított meg a Kúria az ingatlanközvetítői jutalék kapcsán?
Nyertünk a Kúria előtti felülvizsgálati eljárásban! A Kúria jelentőset fordított az Ítélőtábla fenti jogértelmezésén. Az Ítélőtábla döntésében foglalt fenti megállapításokat mind hatályon kívül helyezte. Az említett szerződési kikötéseket nem találta tisztességtelennek.
A Kúria ítéletében elvi éllel mondta ki, hogy az ingatlanközvetítésre vonatkozó megbízás a szerződni kívánó felek (eladó és vevő jelölt) közötti kapcsolat megteremésével teljesítettnek tekintendő. A közvetítő a jutalékot az adásvételi szerződés megkötésekor már követelheti.
Nem tartozik a közvetítő feladatai közé a szerződéses alkufolyamatban való részvétel. Az ingatlanközvetítő jutalékhoz való jogát a szerződés későbbi sorsa sem befolyásolja. Tehát nem tisztességtelen az olyan kikötés, amely szerint akkor is jár a jutalék, ha a megkötött szerződés teljesítése utóbb a felek bármelyikének hibájából mégis meghiúsul.
Ugyanezen az elvi alapon mondta ki a Kúria azt is, hogy ha a közvetítői tevékenység eredményes volt, akkor a jutalék iránti igénynek legfeljebb az elévülési idő szabhat határt.
Azaz nem szünteti meg a közvetítő díjazásra való jogosultságát, ha az adásvételi szerződést akár a megbízás megszűnését követő hosszabb idő elteltével kötik meg. Ennek feltétele, hogy a szerződéskötés a közvetítő tevékenységére legyen visszavezethető. Természetesen adott esetben ennek ellentétét perben bizonyítani lehet.
Szintén nem tisztességtelen az olyan kikötés, amely díjazásra jogosítja a közvetítőt akkor is, ha a megbízás megszűnte után az általa közvetített személy hozzátartozójával, megbízójával, megbízottjával jön létre az adásvételi szerződés.
Az ok ugyanaz: ha a kapcsolat a közvetítő tevékenységének eredménye, akkor jogosult a kikötött jutalékra.
Az új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) már a Kúria által részletezett elvek mentén szabályozza a közvetítői szerződést. A döntés azért is fontos, mert a Kúria döntésében a régi Ptk. alatti szerződésekre is ugyanezen elveket alkalmazta.
Dr. Szabó Gergely
