Az elmúlt években a bérleti díjak dinamikus növekedése miatt egyre többen adják bérbe ingatlanukat. A lakásbérleti szerződések egyik gyakran felmerülő kérdése, hogy a szerződés megszűnése esetén kötelező-e a bérlőnek a cserelakás biztosítása. Jogosult cserelakásra a bérlő? Mikor és milyen feltételekkel van erre lehetőség?
A lakásbérlet megszűnése
A lakásbérleti szerződés érvényességéhez írásba foglalás szükséges, és megszűnésére többféle okból és módon is sor kerülhet.
- A határozott időtartamú lakásbérleti szerződés rendszerint a határozott idő leteltével automatikusan megszűnik, viszont idő előtt általában rendes felmondással nem szüntethető meg.
- A határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződés ezzel szemben akár a bérlő, akár a bérbeadó általi rendes felmondással megszüntethető.
- Természetesen mindkét esetben lehetőség van a szerződés közös megegyezéssel való megszüntetésére.
A lakásbérlet megszűnhet más okokból is.
- Így például a lakásbérleti szerződést felmondhatja a bérbeadó, ha a bérlő a bérleti díjjal késedelembe esik és írásbeli felszólításra sem fizeti meg a lakbért.
- A bérleti szerződés felmondható abban az esetben is, ha a bérlő a lakást nem rendeltetésének megfelelően használja.
- Szintén a bérlő magatartása miatt mondható fel a szerződés, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít.
- Megszűnik a lakásbérleti szerződés abban az esetben is, ha a bérlő meghal, és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy.
Mikor jár cserelakás?
Lakásbérleti szerződés megszűnése esetén cserelakás felajánlási kötelezettségről alapesetben akkor beszélhetünk, ha állami vagy önkormányzati bérlakásról van szó.
- Állami vagy önkormányzati bérlakás esetén, amennyiben a bérleti szerződés határozatlan idejű, és a bérbeadó rendes felmondással kívánja megszüntetni a szerződést, köteles megfelelő cserelakást felajánlani. Ilyen esetben a bérbeadó csak akkor mondhatja fel a szerződést rendes felmondással, ha egyidejűleg a bérlő részére beköltözhető és megfelelő cserelakást ajánl fel ugyanazon a településen.
- A kötelező felajánlás másik esete, amikor az állami vagy önkormányzati lakásbérlet külön felmondás nélkül, a törvény erejénél fogva szűnik meg. Ilyen eset például, ha a bérlakás olyan területen található, amely törvény alapján nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházással érintett területnek számít, és a bérlet fennmaradása a beruházás megvalósítását akadályozza. A cserelakás felajánlásáról ilyen esetben haladéktalanul intézkedni kell.
Mentesül a bérbeadó a cserelakás felajánlási kötelezettsége alól, amennyiben a bérlőnek ugyanazon a településen megfelelő, beköltözhető lakása van. A felek abban is megállapodhatnak, hogy megfelelő lakás felajánlása helyett a bérlő pénzbeli térítést kap. Erre akkor szokott sor kerülni, ha például a bérbeadó nem tud megfelelő lakást felajánlani.
Abban az esetben, ha nem állami vagy önkormányzati bérlakásról van szó, a bérbeadónak nem áll fenn jogszabályi kötelezettsége cserelakás felajánlására.
Tehát például két magánszemély bérleti szerződése esetén a bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani a bérleti szerződés felmondásakor. Természetesen nincs akadálya annak, hogy a felek a bérleti szerződésben kikössék a cserelakás felajánlási kötelezettséget és annak feltételeit. Ha a felek ebben megállapodnak, akkor a bérbeadót a szerződés fogja kötelezni a cserelakás felajánlására.
Milyen legyen a cserelakás?
A felajánlott cserelakásnak megfelelőnek kell lennie. A megfelelőség megállapításánál figyelembe kell venni mindkét lakás komfortfokozatát, alapterületét, műszaki állapotát, lakóhelyiségeinek számát, a településen és épületen belüli fekvését, és a lakbérét. Ha a felmondott bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni.
A cserelakás nyilvánvalóan ritkán ugyanolyan, mint a felmondással érintett lakás, azonban a megfelelőségnek ez nem is feltétele. Lényegében akkor megfelelő a cserelakás, ha figyelembe véve a fenti tényezőket, a bérlő helyzete nem lesz hátrányosabb a korábbihoz képest. Arra is van lehetőség, hogy a cserelakás hátrányainak kiegyenlítésére a felek megállapodnak, hogy a bérbeadó pénzbeli térítést is fizet.
A cserelakás megfelelősége körében az érintett lakások előnyeit és hátrányait is mérlegelni kell. Ezért a felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. Viszont a bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez rá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.
Dr. Szabó Gergely
