A társasház a közös tulajdon egy sajátos formája, ahol az épület egyes részei a közösség tagjainak közös tulajdonába, más részei pedig a tulajdonostársak külön tulajdonába tartoznak. A társasház létrehozásával egy olyan sajátos közösség jön létre, amely bizonyos, törvényben meghatározott körben a közösség nevében önállóan is felléphet, például szerződést köthet. Mely ügyekben van joga a társasháznak az önálló fellépésre? Milyen típusú szerződéseket köthet?
A társasház
Társasházat olyan épületen lehet alapítani, amelyben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.
Társasházat nem csupán már fennálló épületre, hanem felépítendő épületre is lehet alapítani. Érdemes tudni, hogy társasházat egy személy is alapíthat. Tehát nem feltétel az, hogy legalább két alapító legyen. A társasház lényege, hogy bizonyos épületrészek (pl. épület tartószerkezetei, tetőszerkezet, lépcsőház, stb.) osztatlan közös tulajdonba kerüljenek, míg más épületrészek (lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek) külön tulajdonba. A társasház létrehozásához alapító okirat elfogadása és a társasháznak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
Milyen ügyekben járhat el a társasházközösség?
A társasház meghatározott ügyekben, a társasházközösség neve alatt önállóan jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat, perelhet és perelhető.
Ebbe a körbe tartozik:
- a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek,
- az épület fenntartásával kapcsolatos ügyek,
- aa közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlása,
- a közös tulajdon terheinek viselése.
Ezekben az ügyekben tehát nincs szükség arra, hogy a társasház összes tulajdonostársa személyesen vegyen részt. Például nem kell valamennyi tulajdonostársnak perben állnia, vagy az adott szerződést minden tulajdonostársnak aláírni. Ehelyett ezekben az ügyekben a társasházközösség önállóan lép fel, a közös képviselő képviseli. Ilyen ügy lehet például a közös költség tartozás behajtására irányuló eljárás. Szintén ilyen a társasházi közös tulajdonban álló lakás (pl. házmesteri lakás) vagy egyéb helyiség (pl. üzlethelyiség, raktár) hasznosítása.
Milyen szerződéseket köthet a társasház?
Szerződéskötési képességgel olyan ügyekben rendelkezik a társasház, amely az épület fenntartásával kapcsolatos, illetve amely a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése körébe tartozik.
Így a ház saját neve alatt nem köthet szerződést az olyan épületrészre, önálló lakásra vonatkozóan, amely az alapító okirat szerint külön tulajdonban van.
Például nem adhatja bérbe és nem adhatja el a társasház saját neve alatt a külön tulajdonban álló nem lakáscélú helyiséget. Csak olyan lakást vagy egyéb helyiséget adhat bérbe, vagy adhat el, amely az alapító okirat szerint társasházi közös tulajdonba tartozik (pl. házmesteri lakás). Szintén nem jogosult a ház arra, hogy saját neve alatt ingatlant szerezzen, például örököljön vagy vásároljon. Az ilyen ügylet nem tekinthető sem az épület fenntartásával kapcsolatos, sem a közös tulajdonnal kapcsolatos ügynek.
Dr. Szabó Gergely
