Mi lesz a bérleti szerződés sorsa a bérbe adott dolog eladásakor? Megszűnik a bérleti szerződés az eladással? Ha nem szűnik meg, akkor mi lesz a bérlet további sorsa?
A bérleti szerződés
A bérleti szerződés lényege, hogy a bérbeadó egy meghatározott dolog időleges használatát átengedi a vevőnek, aki a dolgot köteles átvenni és a használatért bérleti díjat fizetni. Bérbe adni nem csak dolgot, hanem jogot is lehet.
A bérbeadó nem szükségszerűen a dolog tulajdonosa, mivel olyan személy is bérbe adhatja a dolgot, aki rendelkezik a használatra való joggal és jogosult e jog másnak való ideiglenes átengedésére. Például bérbeadó lehet a haszonélvező. Sőt a lakás bérlője a bérbeadó hozzájárulásával a bérelt lakást albérletbe is adhatja.
A bérlet fontos eleme, hogy a bérlet ideje alatt a bérbeadó nem jogosult tetszése szerint birtokolni és használni a bérbeadott dolgot. Ez a jog időlegesen nem illeti meg.
A dolog birtoklásával, használatával kapcsolatos jogok nagyon korlátozottan illetik meg a bérbeadót a bérlet ideje alatt.
Például a bérlemény használatát a bérbeadó csak a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni. A bérbeadó a lakás állagának megóvásához, a karbantartáshoz szükséges munkálatokat is jogosult elvégezni, amit a bérlőnek tűrnie kell.
Ha a bérbeadó alaptalanul háborítja a bérlőt, vagy zavarja a bérlemény rendeltetésszerű használatát, akkor a bérlő jogi védelmet is kaphat. Például birtokvédelemért fordulhat a jegyzőhöz vagy a bírósághoz.
A bérbe adott dolog eladása
A bérbeadás önmagában jogi szempontból nem gátolja a bérlemény eladását vagy más módon való átruházását. Mint láthattuk a bérbeadó a dolog használatára való jogot engedi át ideiglenesen. A tulajdonjoggal továbbra is ő rendelkezik, így a tulajdonjogot át is ruházhatja másra.
A törvény külön rendelkezik arról is, hogy a bérlő köteles megengedni, hogy aki a dolgot meg kívánja venni, azt a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthesse.
A bérbeadás tehát nem gátja a bérlemény eladásának, legfeljebb, ha a felek így rendelkeztek a bérleti szerződésben. A bérbeadó nem köteles arra sem, hogy eladási szándéka esetén a dolgot a bérlőnek megvételre felajánlja vagy a kapott vételi ajánlatot a bérlővel közölje. Tehát főszabály szerint a bérlőt nem illeti meg elővásárlási jog, csak akkor, ha ezt a felek külön kikötötték vagy jogszabály rendelkezik erről.
A bérelt dolog tulajdonjogának átruházása a bérleti szerződést nem szünteti meg. A bérlemény átruházása esetén a bérleti szerződés fennmarad és a bérbeadó személyében változás következik be.
A tulajdonosváltozással az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe a bérleti szerződés tekintetében. Így például az átruházást követően a bérleti díj már az új tulajdonost illeti.
Érdemes körültekintően eljárni bérelt dolog megvásárlása esetén. Az eladónak a bérleti szerződésről, mint lényeges körülményről a vevőt a szerződéskötés előtt tájékoztatnia kell. A vevőnek pedig ügyelnie kell arra, hogy ha bérlő nélkül kívánja megkapni a dolgot, akkor erre az adásvételi szerződésben ki kell térni. Például az eladó vállalja a lakásbérleti szerződés megszüntetését és a lakás üresen való átadását. Amennyiben erről a felek nem rendelkeznek, akkor a tulajdonosváltozást követően a bérleti szerződéssel már az új tulajdonosnak kell foglalkoznia.
Megszüntetheti a bérletet az új tulajdonos a bérbe adott dolog eladásakor?
A tulajdonosváltozás esetén az új tulajdonost illetik meg a bérbeadó jogai. A bérleti szerződést az új tulajdonos akkor szüntetheti meg, például felmondással, ha erre a szerződés vagy jogszabály alapján jogosult.
Ezért nem mindegy, milyen tartalmú bérleti szerződés van a felek között.
- Például határozatlan idejű szerződés esetén az új tulajdonos is élhet a bérbeadót megillető rendes felmondás jogával.
- Azonban határozott idejű bérlet esetén a bérbeadót, így az új tulajdonost sem illeti meg rendes felmondási jog. Így főszabály szerint csak akkor mondhat fel, ha a bérlő szerződésszegést követ el. Például, ha nem fizeti a bérleti díjat.
- A bérbe adott dolog új tulajdonosa a határozott időre kötött bérletet is felmondhatja, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette.
Dr. Szabó Gergely
