Előfordulhat, hogy valaki olyan ingatlant kíván megvásárolni, amelynek a tulajdonosával szemben tartozások miatt végrehajtási eljárás van folyamatban. Ebben az esetben a vevő alapvető érdeke, hogy az ingatlan tehermentesen kerüljön a tulajdonába. Mire ügyeljünk, ha végrehajtás alatt álló ingatlant vásárolnánk? Hogyan érhető el a végrehajtási jog törlése? Mire kell figyelnie a vevőnek?
A végrehajtási jog
Ha egy ingatlan tulajdoni lapjára végrehajtási jog került bejegyzésre, akkor az ingatlan tulajdonosával szemben végrehajtási eljárás van folyamatban, amelynek során a végrehajtó az ingatlant lefoglalta. A lefoglalást követheti az ingatlan árverésen való értékesítése.
A végrehajtási jognak van egy olyan tulajdonsága, hogy mindig az adott dolgot terheli, és nem pedig a személyt. Ez azt jelenti, hogy nem kizárt a végrehajtás alatt lévő ingatlan átruházása sem.
Ebben az esetben az új tulajdonos is köteles tűrni az ingatlanból való végrehajtást, például árverés formájában.
A törvény egy olyan korlátot állít fel, hogy a lefoglalt ingatlanra jogot (pl. tulajdonjogot, jelzálogjogot stb.) csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. A tulajdonjog átruházása rendszerint nem sérti a végrehajtás célját, hiszen az új tulajdonosnak is tűrnie kellene az eljárást. Viszont sérthetné például a végrehajtást kérő érdekét a jelzálogjog utólagos bejegyzése. Ugyanis, akinek a javára a jelzálogjog szól, az előbb juthatna a pénzéhez, mint az egyszerű végrehajtást kérő.
Mire kell ügyelni végrehajtás alatt álló ingatlan esetén?
Az előzőekből nyilvánvaló, hogy végrehajtási joggal terhelt ingatlan esetén arra kell legjobban vigyázni, hogy a vevő tehermentes ingatlanhoz jusson.
Ha ugyanis végrehajtási joggal terhelten kerül sor az ingatlan megvételére, akkor a tulajdonosváltozás miatt nem szűnik meg automatikusan a végrehajtási jog. Az az új tulajdonos ingatlanát is változatlanul terhelni fogja. Amennyiben pedig az adásvételkor az ingatlan tulajdoni lapján a végrehajtási jog szerepel, és a felek nem állapodnak meg a tehermentesítésben, akkor az új tulajdonos sem hivatkozhat arra, hogy a végrehajtási jogról nem tudott.
Más eset, ha az eladó megtéveszti a vevőt a végrehajtás tekintetében. Ilyenkor a vevőnek joga van a szerződés megtámadására vagy szavatossági igényének érvényesítésére. Ritkábban, de előfordulhat, hogy a vevő kifejezetten a teher tudatában veszi meg az ingatlant. Ekkor a felek a vételárat is ennek megfelelően határozzák meg.
Hogyan tehermentesítsük a végrehajtás alatt álló ingatlant?
Az egyik alapvető jogi biztosíték a vevő számára, hogy az adásvételi szerződések egyik szokásos eleme. Ez azt tartalmazza, hogy az eladó per- teher- és igénymentes tulajdonjogot ruház át a vevőre, amiért szavatosságot vállal. Ha ennek ellenére teher marad az ingatlanon, akkor az új tulajdonosnak megvan a lehetősége, hogy szavatosság keretében követelje a tehermentesítést vagy a saját maga által erre fordított összeget hajtsa be az eladótól. Azonban ennél jobb megoldás, ha már az adásvétel folyamatában a lehető legjobban biztosítjuk, hogy a vevő tehermentes tulajdont kapjon.
Az ingatlan tehermentesítése rendszerint a vevő által fizetett vételárból történik. Ennek során ügyelni kell arra, hogy az eladónak ne adjunk át pénzt abból a célból, hogy abból majd ő tehermentesítse az ingatlant.
Azaz ne bízzuk rá, hogy a pénzt maga fizesse be a végrehajtónak.
- A gyakorlatban ez úgy szokott történni, hogy a végrehajtási jog törléséhez szükséges összeget közvetlenül a vevő (vagy a hitelt folyósító bank) utalja át a végrehajtó számlájára.
- Történhet úgy is, hogy az összeg a vevő által elhelyezett ügyvédi letétből kerül kifizetésre.
A tehermentesítéshez szükséges összegről pedig a végrehajtó ad igazolást, az eladó által bemondott összegnek nem feltétlenül kell hinni. Ha pedig a terhek törléséhez szükséges nyilatkozat kiadásra került, akkor történhet a fennmaradó vételár kifizetése a vevőnek. Ha a teljes vételár sem fedezi az eladó tartozását, akkor az eladáshoz rendszerint a végrehajtást kérő külön hozzájárulása szükséges.
Dr. Szabó Gergely
