Időről-időre előfordul, hogy egy újonnan felépített épület a lakókörnyezetben lakóknak valamilyen módon zavarást, kellemetlenséget okoz. Ennek leggyakoribb példája, ha az újonnan felépült épület elfogja a kilátást a szomszéd épület elől. Ilyen esetben az építkezők az építkezés szabályos voltára szoktak hivatkozni, azonban ez nem mentesítheti őket minden felelősség alól.
Panorámavesztés, intimitásvesztés a szomszéd miatt
Egy épület felépítése többféle módon eredményezhet zavaró hatást a lakókörnyezetben.
- A leggyakoribb példa az olyan, újonnan felépített épület, amely kisebb-nagyobb részben elzárja a szomszéd építményből való kilátást. Ez többek között azért is lényeges, mivel egy ingatlanhoz tartozó kilátás az ingatlan értékét jelentősen megnövelheti. A panoráma elvonása pedig értelemszerűen az ingatlan forgalmi értékének csökkenéséhez vezethet.
- Szintén előfordul, hogy a szomszédban olyan építményt építenek fel, amelyből a másik ingatlan addig belátástól elzárt részére (pl. belső udvarra) lehet látni. Ezzel a szomszédban lakók intimitáshoz fűződő joga sérülhet, hiszen megfigyelhetővé válik az érintett magánterület és az ott történő események.
- A zavarás olyan módon is megvalósulhat, hogy az újonnan felépített épület a szomszédos ingatlan benapozását jelentősen korlátozza.
- Szinén zavaró és értékcsökkentő hatása lehet, ha például lakóövezetben olyan épület létesül, amelyben állandó és jelentős zajjal járó tevékenységet folytatnak.
Az építkező felelőssége
A Polgári Törvénykönyv előírja, hogy a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná. A bírósági gyakorlat több esetben is állást foglalt amellett, hogy a kilátás elzárása, az intimitás megsértése a törvény előírásába ütköző zavarást jelent.
Az építkező tehát az építési szabályok betartásán túl is köteles figyelemmel lenni az érintett szomszédok jogos érdekeire. Azaz a tervezés és építés során úgy kell eljárnia, hogy az épület ne okozzon szükségtelen zavarást a szomszédoknak. Szükségtelenül ne zárja el a kilátást, ne okozzon intimitásvesztést.
Gyakori hivatkozás az építkező részéről, hogy az épület megfelel az országos és helyi építési szabályoknak, hatósági előírásoknak, ezért nem lehet szó jogsértésről a szomszéd tekintetében.
Azonban a bíróság több döntésében is megerősítette, hogy az építési szabályoknak való megfelelés nem zárja ki, hogy az épület a szomszéd tekintetében szükségtelen zavarást valósítson meg. Az építési szabályok betartása tehát automatikusan nem mentesíti az építkezőt a szomszéd ingatlanában bekövetkezett értékcsökkenés megfizetése alól.
Köteles a szomszéd az értékcsökkenés megfizetésére?
A panorámavesztést, intimitás megsértését eredményező építkezés rendszerint azzal a következménnyel jár, hogy az érintett szomszédos ingatlan értéke csökken. A forgalmi érték csökkenése pedig kárként jelentkezik, amelynek megtérítését az építkező szomszédtól lehet követelni.
A bíróság ilyen esetekben vizsgálja, hogy az építési előírásoknak megfelelő-e az építkezés, és ha nem, akkor az eltérésből ered-e az értékcsökkenés. Ha az építés szabályos volt, ez önmagában a felelősség alól nem mentesíti az építkezőt. Ebben az esetben azt vizsgálja a bíróság, hogy az építtető kellő gondossággal és körültekintéssel járt-e el annak érdekében, hogy a szomszédos épület forgalmi értékét csökkentő károsodást ne okozzon. Ilyenkor vizsgálni kell, hogy az építkezés megvalósítható lett volna-e olyan módon, amely a szomszédot szükségtelenül nem zavarja, nem okoz értékcsökkenést. A vizsgálatnál tekintettel kell lenni az adott lakókörnyezetben kialakult építési szokásokra, műszaki megoldásokra is.
Dr. Szabó Gergely
