Szinte mindenki találkozott már ilyen vagy olyan formában lakásbérleti szerződéssel. Akár szerződő félként, akár úgy hogy ismerősünk, családtagunk küzdött problémákkal egy nem megfelelő körültekintéssel megkötött lakásbérleti szerződés miatt. A nem várt problémák elkerülése érdekében most nézzünk meg öt olyan dolgot, amelyre mindenképpen érdemes figyelni a lakásbérleti szerződés megkötésekor.
1. Kié a lakás?
Mielőtt bármilyen megállapodást kötnénk, mindenképpen érdemes ellenőrizni, hogy aki kiadja a lakást, az jogosult-e erre.
A lakást természetesen kiadhatja a tulajdonos. Ám, például ha a lakás haszonélvezeti joggal terhelt, akkor ehhez a haszonélvező beleegyezése is szükséges. A tulajdonoson túl a haszonélvező is jogosult a lakás kiadására, amihez viszont nem feltétel a tulajdonos beleegyezése.
A tulajdonviszonyokról és az ingatlanon fennálló jogokról, terhekről friss (30 napnál nem régebbi) tulajdoni lap alapján tudunk meggyőződni.
Elvárható, hogy a bérbeadó friss tulajdoni lappal igazolni tudja tulajdonosi vagy más jogosulti minőségét. Régi adásvételi szerződést, földhivatali határozatot semmiképp ne fogadjunk el ezek igazolására.
Ha a lakást bérlőtől kívánjuk (al)bérletbe venni, akkor kérjük tőle, hogy igazolja bérleti jogát a bérleti szerződés bemutatásával, valamint azt is, hogy a lakás albérletbe adására jogosult.
Ebben az esetben is indokolt lehet utánajárni, hogy a bérlő például a valódi tulajdonostól béreli-e az ingatlant.
2. Kötelező az írásba foglalás
A Lakástörvény előírja, hogy lakásbérleti szerződést érvényesen írásban lehet kötni.
Ezért, ha szóban kötünk bérleti szerződést, akkor egy érvénytelen szerződésünk lesz. A tanúk alkalmazása nem törvényi előírás, azonban a két tanú által aláírt szerződés bizonyítékként erősebb, mint az „egyszerű” megállapodás.
Az érvénytelenségnél azonban nagyobb fejfájást okozhat, hogy az írásba foglalás elmaradásával jogvita esetén komoly gondba kerülhet akár a bérlő, akár a bérbeadó, hiszen az írásba foglalt szerződés a bérleti viszony fő bizonyítéka. Így ennek hiányában bérbeadóként nehézségünk lehet az olyan alapvető dolgok bizonyításával, mint például mennyi volt a bérleti díj, kellett-e fizetnie a bérlőnek a közös költséget stb. Bérlőként pedig szerződés hiányában jóval kevesebb védelmet kaphatunk, hiszen írásos szerződés nélkül nehéz bizonyítani, hogy jogosan használjuk a lakást.
3. Figyeljünk a lakásbérleti szerződés időtartamára!
A hosszabb, határozott időtartamra kötött szerződés látszólag mindkét fél érdekét is szolgálhatja, hiszen a bérbeadó akár 3-4 évre találhat magának bérlőt, a bérlő lakhatása pedig hosszú időre biztosítva van. Azonban akár bérlők, akár bérbeadók vagyunk érdemes egy kicsit előre gondolkodni, hogy valóban szükséges-e nekünk a hosszú idejű szerződés. Évek alatt sok minden változhat, ami miatt már nem szeretnénk a bérleti szerződést fenntartani. Ez azért fontos, mert a határozott időre kötött bérletet rendes felmondással megszüntetni nem lehet, ezért ha nem sikerül a megszüntetésében megegyezni, akkor hosszú időre is bent ragadhatunk egy ilyen szerződésben.
Ha határozatlan időre kötünk szerződést, az természetesen nem fog megszűnni az időmúlás miatt, viszont rendes felmondással a felek bármelyike megszüntetheti.
4. Tisztázzuk a fizetési kötelezettségeket!
Mindenképpen győződjünk meg arról, hogy a szerződésben a bérleti díj megfelelően került-e rögzítésre, különösen, hogy a lakásfenntartási (rezsi) költségeket magában foglalja-e vagy sem.
Ha bérbeadóként azt szeretnénk, hogy a közös költséget is a bérlő fizesse, akkor ezt egyértelműen rögzítsük a szerződésben, mert vitás lehet, hogy a felek a „rezsi”-be a közös költséget beleértették-e.
Előfordulhat, hogy nem indokolt, hogy a közös költség bizonyos elemeit (pl. felújítási alap) a bérlő fizesse.
5. Lakásbérleti szerződés esetén is jegyzőkönyvezzünk!
- A viták elkerülése végett mindenképpen érdemes a lakás átadásakor a közüzemi órák állását jegyzőkönyvben rögzíteni.
- Szintén ajánlott a bérbeadó lakásban maradó tárgyairól, berendezési és felszerelési tárgyakról jegyzőkönyvet, vagy mellékletet készíteni, amelyben érdemes rögzíteni e tárgyak állapotát, különösen, ha az adott tárgy hibás vagy sérült.
Dr. Szabó Gergely
