Gyakran előfordul, hogy valamely dolognak – különösen ingatlannak – több tulajdonosa van. Közös tulajdon akár olyan személyek között is létrejöhet, akik nem ismerik egymást, és eredetileg nem is állt szándékukban tulajdonközösséget létrehozni. Ilyen helyzet állhat elő például öröklés esetén. A közös tulajdon megszüntetésének számos indoka lehet. Például ha a tulajdonostársak nem tudnak megállapodni a közös ingatlan használatában, a költségek viselésében stb. Mikor és hogyan lehetséges a közös tulajdon megszüntetése? Megtagadhatja-e a bíróság a megszüntetést?
Jog a közös tulajdon megszüntetésére
Az ingatlant vagy más dolgot részben tulajdonoló személynek jogában áll az, hogy kérje a közös tulajdon megszüntetését. Ez minden tulajdonostársnak alapvető joga.
A megszüntetés iránti igényt a tulajdonostársnak nem kell megindokolnia. E jogáról lemondani sem lehet. Így nem érvényes az olyan nyilatkozat sem, amelyben a tulajdonostárs a közös tulajdon megszüntetésének jogáról – akár ingyenesen, akár ellenérték fejében – lemond.
Közös megegyezés
A közös tulajdon megszüntetésének elsődleges és leginkább kívánatos módja a tulajdonostársak megállapodásával való megszüntetés.
Ennek előnye, hogy elkerülhető a hosszas pereskedés és az ezzel járó költségek. Ráadásul a legtöbb esetben így érhető el az érintettek számára legoptimálisabb megoldás.
A gyakorlatban ez leggyakrabban azt jelenti, hogy
- az egyik tulajdonostárs megvásárolja a másik tulajdonostárs hányadrészét, vagy
- az érintettek a dolgot közösen értékesítik, és a vételárat felosztják egymás között.
- Az is előfordul, hogy ingatlanok esetén a felek a közös tulajdonú ingatlant (pl. telket) fizikailag felosztják, így több, önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlan jön létre.
A közös tulajdon megszüntetése bírósági úton
Amennyiben a felek nem tudnak megállapodni, mert például az egyikük a tulajdonközösség megszüntetését egyáltalán nem kívánja, akkor a közös tulajdont megszüntetni kívánó tulajdonostárs a bíróságtól kérheti a megszüntetést. Ez esetben a bíróság fogja azt megszüntetni, és meghatározni a megszüntetés módját is.
Az új Polgári Törvénykönyv által bevezetett jelentős változás, hogy a közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik.
Ez azt jelenti, hogy a bíróság nem minden esetben köteles megszüntetni a közös tulajdont az érintett kérésére. Azt, hogy mi minősül a megszüntetés szempontjából alkalmatlan időnek, a bíróság az eset körülményei alapján tudja értékelni. Ilyen eset lehet például a háborús időszak, vagy az ingatlan piaci értékének jelentős csökkenése, ha ez a csökkenés nem tekinthető véglegesnek (pl. a rossz gazdasági, ingatlanpiaci körülményekből adódik).
A megszüntetés módjai
- Ha a közös tulajdon bírósági megszüntetésére kerül sor, akkor a megszüntetés elsődleges módja a dolog természetbeli (azaz fizikai) megosztása, amennyiben ez lehetséges.
- Ezzel egyenértékű megoldás, ha az egyik tulajdonostárs közös tulajdoni hányadrészét a bíróság megfelelő ellenérték fejében a másik tulajdonostárs tulajdonába adja. Tehát lényegében megvásároltatja a féllel a másik tulajdoni hányadrészt. Ehhez rendszerint a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése is szükséges.
- Ha a közös tulajdon a fenti módokon nem szüntethető meg, akkor a bíróság a dolog értékesítését rendeli el. Ez lényegében – a felek megegyezése hiányában – árverésen való értékesítést jelent. Ekkor a befolyó vételárat kell felosztani a tulajdonostársak között.
- Közös tulajdonú ingatlan esetén az is megoldást jelenthet, ha a bíróság az ingatlant társasházzá alakítja, amennyiben a társasház alapítás jogszabályi feltételeinek az ingatlan megfelel.
Dr. Szabó Gergely
