Lakást venne, vagy éppen eladna? Az ingatlan adásvétellel kapcsolatban nagyon sok és sokféle információ kering az interneten. Ismerősök, szomszédok vagy akár a TV, rádió időről-időre beszámol egy-egy rémtörténetről. De honnan tudhatjuk, hogy mi az, amire nekünk kellene odafigyelni? Mire vigyázzunk, hogy ne legyünk a lakásmaffia áldozatai?
Elsődleges védelem a lakásmaffia ellen
Egy ingatlan vásárlásakor, eladásakor kötelező az írásba foglalt szerződés. Ahhoz, hogy az ingatlan tulajdonjogát a vevő megszerezze az érvényes adásvételi szerződésen túl szükséges, hogy a tulajdonosváltozást a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezze.
A szerződés létrejöttéhez szükséges, hogy a felek a lényeges, illetve bármelyikük által lényegesnek tekintett kérdésekben megegyezzenek. Kivételt képeznek azok a kérdések, melyeket jogszabály rendez. Ezek ugyanis a szerződésben történő rögzítés nélkül is vonatkoznak a felekre. Az írásba foglalt szerződésben a lényeges pontoknak kell benne lennie. Tehát tartalmaznia kell a feleknek, az ingatlannak, a vételárnak a megjelölését, valamint annak kifejezését, hogy adásvétel történt.
Információszerzés a lakásmaffia elkerülése érdekében
Az eladó köteles a vevőt az ingatlan lényeges tulajdonságairól és a vele kapcsolatos fontos követelményekről, különösen a rá vonatkozó esetleges jogokról és terhekről tájékoztatni. Ilyen tájékoztatási kötelezettség például az is, hogy van-e közös költség tartozás, vagy más egyéb tartozás (gázdíj, áramdíj) az ingatlannal kapcsolatban.
Ne feledkezzünk meg azonban arról, hogy az ingatlan-nyilvántartásból mi magunk is tájékozódjunk! Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott.
Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. A jogok, tények törlése esetén – az ellenkező bizonyításáig – azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn.
Ezért nagyon fontos, hogy egy ingatlan adásvételnél mindig győződjünk meg az ingatlan jogi viszonyairól. Ezt egy tulajdoni lapmásolat segítségével tehetjük meg, ez tartalmazza az ingatlan-nyilvántartásban szereplő információkat.
A tulajdoni lap
A tulajdoni lapmásolatból láthatjuk, ha például az ingatlant jelzálogjog terheli, végrehajtási eljárás van folyamatban, esetleg annak tulajdoni viszonyai vitásak.
Fontos tudnunk, hogy nem hivatkozhatunk arra, hogy ezek az adatok, tények számunkra ismeretlenek voltak.
Az eladó szavatossági kötelezettsége
Az eladó az adásvételi szerződés alapján szavatol azért, hogy más személynek nincs olyan joga az ingatlanon, ami a tulajdonjog megszerzését korlátozza vagy akadályozza. Ezt nevezzük jogszavatosságnak.
Ha valamilyen teher vagy más körülmény, jog, mint pl. haszonélvezet, jelzálog, vagy akár egy bérlő akadályozza a szerződés alapján történő teher- illetve akadálymentes tulajdonszerzést, az eladót fel kell hívni, hogy ezt szüntesse meg, az akadályokat hárítsa el. Ha ez nem történik meg, a vevő végső soron elállhat az ingatlan adásvételi szerződéstől. Elállásnál azt az állapotot kell helyreállítani, mintha a szerződést meg sem kötötték volna. Ezen felül a vevő kártérítést is követelhet.
Dr. Kocsis Ildikó
