Még 2008-ban foglalkoztam az ingatlanok vételi jogával. Akkoriban dúlt a hitelezési láz, a bankok sorra helyezték ki devizahiteleiket. A jelenlegi válság szele még nem érte el hazánkat. A banki gyakorlat egyre inkább azt mutatta, hogy a jelzálogjog mellett úgynevezett opciós, vagy vételi jogot is kikötöttek a hitel biztosítékaként. Miért?
A vételi jog, más néven opció nem más, mint az adásvételi szerződés egyik válfaja. Az opciós szerződésben a dolog tulajdonosa a vele szerződő félnek vételi jogot enged. Ez azt jelenti, hogy ez a másik fél, aki nem más, mint a vételi jog jogosultja, a későbbiekben bármikor, egyoldalú nyilatkozatával a dolgot megvásárolhatja, vagyis megszerzi a dolog tulajdonjogát.
Maga az adásvételi szerződés a vételi nyilatkozatnak a tulajdonossal történő közlésével jön létre. Ekkor már nem kell, hogy a tulajdonos külön hozzájáruljon a vételi jog gyakorlásához! Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vételi joggal rendelkező személy, hitelfelvétel esetén a bank, maga dönti el, hogy mikor akarja az ingatlan tulajdonjogát megszerezni. A bankok által kidolgozott szerződésekben azt találjuk, hogy a kölcsön nem fizetése esetén élnek, élhetnek az opciós vagy vételi jogukkal.
Hogyan lehet a szerződésben vételi jogot kikötni?
A vételi jogot engedő szerződést írásba kell foglalni. A szerződésnek tartalmaznia kell a vételárat is. Amennyiben a vételi jogot határozott időre kötik ki, az nem lehet több öt évnél. Ellenben, ha a felek nem rendelkeznek a vételi jog időtartamáról, az a szerződéskötéstől számított hat hónap után megszűnik.
Van mód arra, hogy a vételi jogot engedő mentesüljön a kötelezettsége alól?
Szűk körben van arra lehetőség, hogy az ingatlan tulajdonosa mentesüljön a vállalt kötelezettség alól. Ha a vételi jog kikötése után körülményeiben olyan lényeges változás állt be, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el, a bíróság mentesítheti őt. Ehhez azonban a per elkerülhetetlen.
Bankok is kiköthetnek vételi jogot, de miért jó ez nekik?
A bankok 2010. előtt gyakran éltek a vételi jog kikötésének lehetőségével egy-egy hitel folyósításának biztosítása céljából. A jelzálogjog mellett ez egy további biztosíték, ami azonban természetesen csak maximum 5 évig állhat fenn.
A bankok a vételi jog gyakorlását feltételhez kötötten szerepeltetik a kölcsön szerződésükben. Mit jelent ez? A bank a vételi jogával csak akkor élhet, ha az adós a kölcsönt nem fizeti. Nem fizetés esetén a vételi jog alapján a bank minden különösebb nehézség nélkül megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát, csupán az adóst kell értesítenie vételi joga gyakorlásáról. Amennyiben a bank kiköti, az is előfordulhat, hogy a tulajdonjogot a bank által megjelölt más személy szerezheti így meg. Természetesen ekkor is szükséges az, hogy az adós a bank részére ne fizesse vissza a kölcsönt, vagy annak egy részét.
Történt-e változás a vételi jog kikötésével kapcsolatban?
2010. január 1-vel új szabályozás lépett életbe. Az új előírás szerint semmis a fogyasztóval kötött, a vételi jog biztosítéki célú kikötésére vonatkozó szerződés, ha a vételi jog a kötelezett által lakott lakóingatlanra vonatkozik.
Az új szabályozás értelmében tehát 2010. január 1-e után már nem születhettek olyan kölcsön szerződések, melyek esetén a bank vételi jogot kötött ki arra a lakóingatlanra, ahol az adós lakott.
Kocsis Ildikó
ügyvéd
Dr. Kocsis Ildikó
